Рынки недвижимости всех стран Центральной Азии сейчас находятся под давлением экономического кризиса, вызванного пандемией коронавируса. Но степень этого давления отличается.
Узбекистан, по прогнозам Всемирного банка, сможет избежать рецессии, но темпы роста ВВП снизятся до 0,6% по сравнению с прошлогодним показателем 5,6%. В стране продолжается либерализация экономики, приняты антикризисные меры и получено финансирование со стороны МВФ.
В Казахстане в текущем году ожидается экономический спад на 2,5%. Удерживать на плаву казахстанский рынок жилья помогают ипотечные госпрограммы, а коммерческой недвижимости – профессиональные участники рынка.
В Кыргызстане ситуация самая сложная – Всемирный банк прогнозирует экономический спад на 5,5%. Еще до коронакризиса в стране случился разрыв платежного баланса в размере около $400 млн. Несмотря на экстренную помощь МВФ весной 2020 года, экономика страны находится в глубоком кризисе и имеет неопределенные перспективы.
Офисный рынок
Офисный рынок Казахстана сосредоточен в двух городах – Алматы и Нур-Султан. Алматинский рынок офисов классов А и B в первом полугодии 2020 года составил 1,4 млн кв. м,столичный – 0,8 млн кв. м. Исторически алматинский рынок рос эволюционно – вслед за ростом деловой активности и повышением потребности в качественных офисах со стороны международных и крупных местных компаний. Политический центр страны, Нур-Султан, вырос скорее искусственно – за относительно короткий период после получения столичного статуса и перевода из Алматы головных офисов крупных организаций и правительственных компаний.В результате строящихся проектов в Нур-Султане сейчас больше, чем в Алматы, хотя заполняемость даже существующихофисных площадей – ниже.
В Нур-Султане до конца 2020 года ожидается прирост к общему офисному фонду 111,4 тыс. кв. м(+14%) за счет сдачи комплекса «Абу-Даби Плаза», ожидаемый прирост в Алматы – 42 тыс. кв. м (+3%). Заполняемость столичных офисов по итогам первого полугодия – 75% для класса А, 85% – для А+ и 91% – для B, 75% – для B+. Аналогичные цифры для Алматы – 83% (класс А), 89% (класс А+) и 95% (класс В), 70% (класс В+).
Пандемия повлияла на заполняемость офисов в казахстанских мегаполисах – из-за финансовых трудностей и перехода на «удаленку» компании сокращают офисные площади на 15–50%. По оценкам Colliers International, эта тенденция к концу 2020 года приведет к росту вакантности на 10–20%. В профессионально управляемых БЦ ожидается не столь значительное снижение заполняемости – отделы аренды скорее опустят ставки, чем позволят сильно увеличить вакантные площади, считает управляющий партнер Colliers International Баян Куатова.
Как следствие, ожидать появления на рынке большого количества новых офисных проектов в ближайшее время не приходится.
«Застройщики и девелоперы очень аккуратно делают свои прогнозы и строят планы по введению новых площадей на рынок», – объясняет Куатова.
В Узбекистане развитие сектора офисной недвижимости только началось. Современный офисный рынок страны почти в 15 раз меньше казахстанского и представлен лишь несколькими крупными бизнес-центрами (БЦ) в Ташкенте общей площадью около 150 тыс. квадратов. Некоторые из этих БЦ позиционируют себя как класс А, но, по оценкам аналитиков Colliers, эти объекты не соответствуют высоким офисным стандартам.
Ограниченность предложения обуславливает высокую заполняемость офисов – 90–96%.
В 2021 году, после ввода в эксплуатацию Tashkent City, предложение офисных площадей вырастет сразу на 500 тыс. квадратов общей площади (GBA) или 70 тыс. кв. м аренднопригодной площади (GLA), а в 2022 году к ним добавится еще 41 тыс. кв. м GBA (30 тыс. кв. м GLA) БЦ Tashselmash.
По оценкам Баян Куатовой, сейчас хорошее время для того, чтобы начинать девелоперские проекты в узбекской столице. Спикер аргументирует:
«Возвратность будет достаточно быстрая, сроки окупаемости меньше, чем на насыщенном рынке Алматы (где средний срок окупаемости – 10 лет – «Курсив»). Но нужно, чтобы проект соответствовал современным трендам и потребностям арендаторов по инфраструктуре, техническому обеспечению и новым требованиям коронавирусного периода».
Офисный рынок столицы Кыргызстана, Бишкека, с 65 тыс. кв. м офисных площадей класса B и B+ значительно уступает не только казахстанскому, но и узбекскому. Основные причины такого положения дел – состояние экономики и малое количество международных компаний в стране.
Торговая недвижимость
Товарооборот крупнейшего мегаполиса и лидера туристического рынка Казахстана – Алматы – в три раза больше среднего по стране. Обеспеченность качественными торговыми квадратами на человека здесь самая высокая – 365 кв. м на тысячу жителей. Аналогичный показатель в Нур-Султане – 343 кв. мна тысячу человек. При этом доля организованной торговли в Нур-Султане – 60%, что в два раза больше, чем в южном мегаполисе. В отличие от молодой столицы, которая сразу застраивалась современными ТРЦ, в Алматы исторически силен формат базаров.
За первое полугодие 2020 года товарооборот Алматы упал на 30%, Нур-Султана – на 19%. Более половины арендаторов торговых центров (кроме супермаркетов и аптек) испытывают большие трудности из-за остановки торговли на время локдауна. Доходы собственников торговой недвижимости в результате предоставления льготных условий аренды в период локдаунов снизились в среднем на 50–70%.
«Отложенный негативный эффект влияния кризиса и пандемии (на торговые центры – «Курсив») будем наблюдать в течение пары лет», – считает Баян Куатова.
По ее мнению, сроки запуска новых проектов в ближайшие два-три года могут сдвигаться из-за сложностей финансирования и прогнозирования количества игроков, которые выживут после кризиса.
На растущем узбекском рынке ситуация чуть более позитивная. В Ташкенте, с населением более 3 млн, обеспеченность торговыми площадями в 10 раз уступает казахстанским мегаполисам. Поэтому аналитики Colliers прогнозируют продолжение активного роста строительства концептуальных торговых центров в узбекской столице. В то же время эксперты не берутся прогнозировать, как быстро в Ташкенте построят современные проекты, а новые международные ретейлеры зайдут на узбекский рынок, учитывая низкий уровень жизни населения и влияние коронакризиса.
Рынок торговой недвижимости Бишкека развит очень слабо и представлен единичными торговыми центрами, а также торговыми домами коридорного типа, разбитыми на бутики. Закрытые границы еще больше снизили товарооборот и привели к серьезным потерям у игроков рынка. Потенциальным инвесторам в недвижимость аналитики Colliers International советуют запастись терпением и дождаться, когда компании, оказавшиеся в затруднительном финансовом положении, начнут выставлять на продажу ликвидные объекты коммерческой недвижимости с хорошими скидками.
Отельная недвижимость
Рынок гостиничной недвижимости Алматы демонстрировал рост на протяжении последних трех лет, удвоив за этот период количество мест размещения. Лидерами на рынке были ориентированные на иностранных туристов отели 5* и 4* с загрузкой около 38%. В Нур-Султане гостиничный рынок достиг насыщения со средней загрузкой 33% еще до наступления пандемии. Закрытые границы и череда локдаунов снизили показатели загрузки отелей, особенно высшей категории, до минимума. И такая тенденция, считают в Colliers, продолжится в ближайшие годы, так как фокус туротрасли будет сосредоточен на внутреннем рынке.
В результате на восстановление отрасли может уйти несколько лет.
Наиболее активный рост рынка гостеприимства в странах Центральной Азии наблюдался в Узбекистане. За 2019 год страну, по данным узбекского Госкомстата, посетило 6,7 млн туристов, что на четверть больше уровня 2018 года.
По расчетам Colliers International, гостиничный рынок Ташкента представлен почти двумя тысячами номеров со средней ценой $172 в сутки за номер. Более половины из них – в категориях upper upscale и upscale (Hyatt Regency, Hilton Tashkent City, Wyndham Tashkent и так далее), еще треть – местные несетевые отели, а остальные – международные сетевые отели среднего класса. Средневзвешенный уровень заполняемости – 60–65%, а в пик сезона в столице Узбекистана сложно найти свободный номер.
Решая проблему нехватки номерного фонда, в 2019 году правительство запустило программу субсидирования строительства самых востребованных отелей 3* и 4* – до 2022 года государство будет покрывать расходы застройщиков в размере $4,2 тыс. за номер в отеле 3* или $6,8 тыс. для 4*. За три года количество гостиниц в стране планировали увеличить вдвое – до 2,4 тыс., а номерной фонд – до 50 тыс.
Рынок отельной недвижимости Узбекистана в сегменте 3–4* имеет наибольший потенциал развития и инвестиционную привлекательность в Центральной Азии, но в условиях пандемии его сроки восстановления прогнозировать сложно.
Обеспеченность номерным фондом в Бишкеке, по данным Colliers, достаточно высокая, средняя загрузка – до 30%. Средняя стоимость номера в отеле 4* – $200 в сутки. Аналитики отмечают, что на рынке есть место лишь для концептуально сильных проектов международных сетей.
Жилая недвижимость
На объемах ввода жилья в эксплуатацию кризис пока не отразился – рыночные изменения будут видны в статистике через три-четыре месяца. В Нур-Султане с населением 1,1 млн человек за 2019 год было введено 1,8 млн кв. м. В Алматы – 2,3 млн кв. м на 1,9 млн человек. Обеспеченность жильем в столице – 30,5 кв. м на человека – выше, чем в Алматы – 28 кв. м на человека. Коэффициент доступности жилья показывает, что с учетом доходов населения и цен в Нур-Султане среднестатистический житель сможет накопить на квартиру за 7,16 лет, а в Алматы на это уйдет 8,14 лет.
Существующие государственные жилищные программы позволяют покупателям получать кредиты на льготных условиях и оживляют рынок – объем ипотечного кредитования за 2019 год вырос на 57% в Нур-Султане и на 56% в Алматы, при этом количество сделок купли-продажи за тот же период в Нур-Султане увеличилось на 10%, а в Алматы – на 35%. Сделки совершались даже во время карантина, хотя и в меньшем объеме. По данным Комитета по статистике МНЭ РК, количество сделок за апрель-май упало в 3–3,5 раза по сравнению с прошлым годом. После снятия ограничительных мер активность в продажах и покупках начала восстанавливаться – разрыв с прошлым годом ежемесячно сокращается и за восемь месяцев 2020 года в Нур-Султане количество сделок купли-продажи достигло 74% от уровня прошлого года, в Алматы – 86% от прошлогодних показателей.
Цены на жилье в тенге продолжают расти – за 2019 год рост цен в Нур-Султане и Алматы составил около 10% (в долларах цены стабильны). Причина роста цен в тенге – в высоком спросе, подогреваемом госпрограммами.В ближайшие полгода аналитики Colliers не видят предпосылок для снижения стоимости жилья в национальной валюте. За продолжение роста цен говорит и новое решение правительства о возможности использования для покупки жилья части пенсионных накоплений, которую получат около 100 тыс. вкладчиков ЕНПФ. По итогам первого полугодия 2020 года средняя стоимость квадрата в новостройке Нур-Султана была на уровне $893, Алматы – $854.
В Ташкенте объемы ввода жилья в эксплуатацию в 2019 году – 1,3 млн кв. м на 3 млн жителей. Долларовые цены на жилье в столице за последние три года росли на 8–9% в год и к концу 2019-го достигли уровня $707 за квадратный метр. В 2020 году запланированные рост и развитие рынка замедлились из-за ослабления сума и падения доходов населения на фоне коронакризиса. Тем не менее снижения цен на рынке жилья в ближайшее время Colliers не прогнозирует – для столичного города Центральной Азии они находятся на довольно низком уровне. А вот в долгосрочном плане на стоимость квартир, вполне возможно, будут отрицательно влиять подешевевшая нефть, ослабление сума, ухудшение экономической ситуации и снижение доходов населения.И все же, по мнению аналитиков, сегмент жилой недвижимости Ташкента выглядит привлекательным для инвесторов за счет того, что насыщения на рынке пока нет, а обеспеченность жильем населения достаточно низкая – 19 кв.м на человека. Сдерживающим фактором является низкий уровень ипотечного кредитования в стране из-за слабого развития банковской сферы.
Девелоперы Бишкека в 2019 году ввели в эксплуатацию лишь 242 тыс. кв. м жилья. За год объем строительства упал сразу на 41%, а за два года темпы строительства снизились почти в три раза. Обеспеченность жильем в столице Кыргызстана – 13 кв. м на человека.
Аналитики Colliers International прогнозируют, что в результате коронакризиса долларовые цены на недвижимость в Бишкеке упадут на 10–20%. Причина – глубокий экономический кризис и сокращение доходов населения.
«Кыргызстанский рынок недвижимости на каждое падение сома к доллару реагирует одинаково. Люди бросаются покупать квартиры на вторичном рынке, чтобы сберечь накопления от обесценивания. Если в конце февраля 2020 года покупатель, у которого есть $35–40 тыс., мог приобрести хорошую однокомнатную квартиру в Бишкеке, то после карантина он сможет купить уже двухкомнатную», – говорит Баян Куатова.
Материал подготовлен при поддержке Colliers International
