Большие надежды
Развертывание бизнеса во многих случаях требует увеличения складских площадей. Достаточно ли их в Узбекистане для того, чтобы удовлетворить запрос растущей экономики? Эту тему «Курсив» обсудил с экспертами.
Мест хранения много, складов — мало
Рынок складской недвижимости в Узбекистане только начал развиваться, поэтому его текущие объемы оценить сложно, сказал «Курсиву» старший аналитик отдела аналитики и консалтинга международной компании Colliers Владимир Крылов.
«Склады появляются и пропадают максимально хаотично, так как в большинстве своем под них используются помещения, для этой цели не предназначенные», — отметил Крылов.
По его словам, такой подход позволяет владельцам этих объектов в случае отсутствия спроса быстро поменять их назначение.
Что касается специально спроектированных и построенных складских комплексов, то их в Узбекистане очень мало. Собеседник «Курсива» связал это обстоятельство с высокими ценами на аренду и низким спросом. Впрочем, по мере выхода на местный рынок крупных компаний ситуация должна измениться.
В международной консалтинговой компании Commonwealth Partnership | Uzbekistan (CMWP) считают, что общая площадь мест хранения в Узбекистане превышает 1 млн кв. м. Формулировка «места хранения» выбрана неслучайно: эти объекты нельзя назвать складами, поскольку они не соответствуют стандартам.
Если же говорить о складских помещениях, которые отвечают современным требованиям, то их общая площадь в стране оценивается в 283 тыс. кв. м. Это условно объекты класса А и B. При этом первых в Узбекистане минимум.
«Отсутствие качественных складов класса А по международной классификации, находящихся в свободной аренде, увеличивает риски и тормозит выход международных компаний на рынок Узбекистана», — проконсультировали эксперты CMWP Uzbekistan.
По оценке компании, в свободную аренду сдается менее 40% от общей площади складов в Узбекистане. Это примерно 135 тыс. кв. м.
Возможности для аренды
В CMWP Uzbekistan считают, что на качественных складах в Узбекистане отсутствуют свободные площади от 3 тыс. кв. м. Арендовать их можно только в низкокачественных местах хранения.
Так называемая «вакансия», то есть пустующие площади, на рынке оценивается в 1-2%. Это связывают с некоторым увеличением внутреннего спроса.
«Существует ощутимая нехватка складских комплексов в аренду, что тормозит интеграцию Узбекистана в глобальные торговые цепочки», — заявили в компании.
С тем, что в Узбекистане мало доступных для аренды качественных складов, согласны и в Colliers. Крылов объясняет это низкой заинтересованностью в подобных услугах, но прогнозирует, что тенденция сменится на противоположную с выходом на рынок масштабных игроков.
Склад складу рознь
Помимо буквенной классификации складов (А, B, С), описывающей их конструктивные особенности, существует разделение этих помещений по способу использования.
Так, есть стандартные арендуемые площади, которые находятся в обращении на открытом рынке. Кроме того, некоторые компании строят собственные склады. Наконец, имеются объекты, где внаем сдаются не помещения, а пакет оказываемых в них услуг.
Все эти типы складов вносят разный вклад в развитие рынка.
Проект Uzum
Рост e-commerce требует создания логистической инфраструктуры, причем маркетплейсы предъявляют повышенные требования как к самим помещениям, так и к их оснащению. Мезонинное хранение подразумевает более высокие потолки, IT-инфраструктура маркетплейса требует наличия на территории высокоскоростного доступа в интернет, а численность сотрудников — а на складах e-commerce зачастую работают по несколько тысяч человек — означает необходимость столовых, раздевалок и других хозяйственных и административных помещений.
Такие объекты чаще всего возводятся специально под нужды e-commerce компаний. В Узбекистане подобный логистический комплекс в следующем году запустит национальный маркетплейс Uzum Market. Площадь комплекса составит более 112 тыс. кв. м, что позволит компании создать условия для хранения около 25 млн единиц товаров. Всего же к концу 2024 года логистическая инфраструктура национального маркетплейса достигнет более 150 тыс. кв. м.
Перед началом высокого сезона компания запустила второй склад в Ташкенте, на 18 тыс. кв. м может храниться более 5 млн товаров.
«В ноябре с началом сезона распродаж спрос, а с ним и нагрузка на логистику маркетплейса возрастает в несколько раз. Чтобы сохранить высокое качество сервиса, к которому привыкли наши пользователи, и дать продавцам возможность подготовиться к распродажам и завести ассортимент на площадку, мы начали размещение товаров на новом складе», — сказал операционный директор Uzum Market Семен Пичугин.
Сохранить темпы роста бизнеса в целом и складских площадей в частности компания намерена в том числе благодаря привлечению иностранных инвестиций. Интерес международных фондов также может стать стимулом для развития рынка складской недвижимости страны.
Кому достанется рынок
Реализация проектов по строительству собственных складов компаний помогает транслировать на рынок передовой опыт возведения таких объектов и позитивно сказывается на конечном потребителе из-за снижения стоимости и сроков доставки товаров.
Непосредственный же толчок развитию рынка недвижимости дает увеличение площади стандартных арендуемых помещений и тех, где можно взять внаем пакет услуг, сообщил «Курсиву» Андрей Шмельков, директор проектов CMWP Uzbekistan.
«Ситуация спроса и предложения, фигурально выражаясь, представляет собой замкнутый круг. В Узбекистане низкий внутренний запрос на аренду складской площади и услуг, поэтому отсутствует стимул для строительства качественных крупных складов. И, наоборот, нет предложения — значит, и запрос невелик, поскольку заинтересованные в этом международные компании на рынок не заходят», — пояснил «Курсиву» Шмельков.
Эксперт привел в качестве примера рынок складской недвижимости России. В начале 2000-х годов там складывалась схожая ситуация. Она изменилась, когда появились инвесторы, готовые вкладывать средства в возведение складских комплексов. Сейчас некоторые из этих компаний владеют более чем миллионом квадратных метров недвижимости: «Они рискнули и забрали рынок».
Рука помощи
Развитию рынка складской недвижимости в Узбекистане, по мнению экспертов, мешает ряд факторов. И общего мнения, необходимо ли для их урегулирования вмешательство государства, нет.
Так, инвестиционную поступь рынка сдерживают цены на землю. Недорогих участков под новые складские комплексы просто не хватает.
«Одно дело, когда продают сотку под жилье, другое — гектар под склад по такой же цене. Так не работает», — пояснил Андрей Шмельков.
Другим сдерживающим фактором, по словам нашего собеседника, является невозможность устанавливать ставки в валюте.
«Посмотрите на ситуацию глазами потенциального арендатора, — предложил эксперт CMWP Uzbekistan. — При аренде помещения нужно вложиться в создание инфраструктуры: закупку техники, стеллажей и мебели, установку системы управления логистическими операциями. Через год эти инвестиции могут пойти прахом, поскольку договор рискует быть расторгнут из-за споров об индексации ставки в сумах».
Арендатору был бы выгоден долгосрочный договор, но для арендодателя — в условиях невозможности валютных ставок — он не подходит из-за риска высокой инфляции. По мнению эксперта, это противоречие является большой трудностью для рынка.
В Colliers считают, что решить проблемы узбекского рынка складской недвижимости поможет время.
«Чтобы появился знаковый проект, нужен спрос на качественные складские услуги. Его появление — вопрос времени. Иначе говоря, «геймченджер» (событие, полностью меняющее ситуацию. — Ред.) не появится, пока не будет достигнут определенный уровень спроса», — пояснил Крылов.
Опрошенные «Курсивом» эксперты сходятся во мнении, что рынок складской недвижимости в Узбекистане пока невелик и находится на ранней стадии развития. Любые крупные инвестиционные вложения ведут к его переделу.
«Идет гонка. Те инвесторы, кто будет готов вкладываться, рисковать, займут в будущем существенную долю рынка», — резюмировал Шмельков.
Ранее «Курсив» писал о дефиците складских площадей в Узбекистане.
