Что происходит на рынке жилья в Казахстане, Кыргызстане и Узбекистане
После объявления о мобилизации в страны Центральной Азии хлынули десятки тысяч россиян. «Курсив» узнал, как прибывшие повлияли на стоимость арендного жилья.
Приграничные города оказались нерезиновые
Люди с рюкзаками и чемоданами заполонили Уральск, Костанай и Петропавловск, в разы увеличив спрос на аренду жилья. «Мой телефон разрывается с утра до вечера – желающие снять жилье звонят каждые 10 минут. Квартир очень мало. Их всегда было мало в Уральске. А сейчас – тем более. К тому же они за последнюю неделю подорожали на 50–100 тыс., так их еще и найти очень сложно», – комментирует директор агентства недвижимости «Квартал» Гульжауар Бадеева.
Она рассказывает, что востребованы все категории жилья: мгновенно разбирают и квартиры с хорошим ремонтом в престижном микрорайоне и без изысков в Зачаганске (поселок городского типа в Западно-Казахстанской области, находится в подчинении акимата Уральска).
«И за 400 тыс., и за 300 тыс., и за 100 тыс. тенге – все квартиры уходят. И коттеджи уходят. Даже за 600 тыс. готовы снять коттедж», – делится Бадеева.
Некоторые владельцы недвижимости начали выселять арендаторов, чтобы успеть заработать на ажиотаже. «Мне сегодня позвонили парни. Говорят, они снимали за 50 тыс. целый год квартиру, а теперь хозяйка их выселяет и хочет сдать за 120 тыс. тенге. Вот и сами посчитайте, на сколько подорожало», – рассказывает директор агентства недвижимости, которая сейчас помогает искать жилье не только россиянам (им проще: квартиры подороже они снимают в складчину), но и казахстанцам, кого «попросили на выход» из арендного жилья.
«Если раньше аренда квартиры посуточно в Уральске стоила от 5 до 20 тыс. тенге, то теперь доходит до 50–70 тыс. тенге. Что касается аренды на длительный срок, если стандартная однокомнатная стоила от 70 до 150 тыс., то сейчас – 200–250 тыс. тенге», – приводит цифры директор агентства недвижимости «Уют» Радмира Кушалиева. Часть собственников, по ее словам, не хочет сдавать жилье россиянам, поскольку не уверены, что эти жильцы снимут квартиру надолго. «Так как все приезжие здесь на один-два месяца, потому что они сами не знают, что их дальше ждет, у нас многие просто не готовы сдавать на такой срок», – объясняет Кушалиева.
В Костанае, как и в Уральске, цены на аренду в эти дни приблизились к алматинским. «Все квартиры заняты, даже сдающиеся посуточно. Спрос на арендное жилье увеличился настолько, что цены выросли в три раза. Посуточные квартиры стоили от 8 тыс. тенге, сейчас – от 15 тыс. и выше. Это однокомнатные обычные квартиры. Если раньше однокомнатную на длительный срок можно было найти и за 70–80 тыс. тенге, то сейчас это минимум 180–200 тыс. тенге, – озвучивает новые цены директор агентства недвижимости «Шахар» Айгуль Сеитова. – Самая недорогая двухкомнатная стоит 250–300 тыс. тенге. Это те же четырехэтажки, те же малогабаритные двушки – 39 квадратных метров. Хорошие трехкомнатные квартиры, элитные доходят до 500 тыс. тенге. В среднем 350–400 тыс. тенге обычные трехкомнатные квартиры держатся. Конечно, приезжие россияне стараются выходить из положения: две семьи заселяются в одну трехкомнатную квартиру».
В Петропавловске нет мест ни в отелях, ни в хостелах. «Спрос на арендное жилье вырос в два-три раза, и сразу же поднялись цены – также в два-три раза. Средняя цена однушки была 80 тыс. тенге, сейчас она стоит 150 тыс., до 200 тыс. тенге доходит», – комментирует риелтор Дильшат Дюсембаев. По его словам, за аренду квартир борются даже аукционным методом: «Средняя заработная плата у нас маленькая, многие получают по 150 тыс. тенге. А те, кто приезжает сюда, приезжает с деньгами. Квартир мало, арендаторы предлагают цену – снимает тот, кто больше предложит. Хозяева еще смотрят на людей: кто будет проживать, на какой срок».
По оценке президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана (ОАРК) Александра Пака, в Алматы на фоне наплыва российских граждан поднялись цены только на квартиры определенных ценовых сегментов. «Цены на жилье, которое сдавалось в районе 500 тыс. тенге, поднялись до 600–650 тыс. тенге. И квартиры на окраинах в состоянии «ниже среднего» – где отсутствует свежий ремонт, техника и мебель – были 150–180 тыс. тенге, а сейчас 250–280 тыс., под 300. Этот сегмент действительно резко подорожал», – констатирует Пак.
Но в то же время в средней ценовой категории – 350–450 тыс. тенге – значительных изменений в стоимости аренды не произошло. «В этом сегменте больше всех сидит профессиональных арендодателей, у которых по несколько квартир. Они понимают, что этот ажиотаж временный и не отказываются массово от своих постоянных клиентов», – объясняет причину такой стабильности глава ОАРК.
Александр Пак прогнозирует, что через полтора-два месяца цены стабилизируются. Его аргументы: во-первых, потому что у россиян ограничен срок пребывания на территории РК; а во-вторых, арендодатели осознают, что «выгоднее жилье сдавать по прежней цене и долгосрочно платежеспособным арендаторам-казахстанцам, чем заработать по-быстрому сотню-другую за три месяца на россиянах и потерять постоянного клиента».
Через Казахстан – к соседям
В Кыргызстане изменения на рынке недвижимости также начались неделю назад, почти сразу после объявления о мобилизации в России. «Сейчас мы видим рост цен и спроса на аренду жилья в Бишкеке на 100%. Те квартиры, которые неделю назад стоили 15–18 тыс. сомов, сегодня сдают по 30–40 тыс. сомов. Актуальная стоимость аренды жилья в Бишкеке: однокомнатная квартира – от 30 тыс. сомов ($375), двухкомнатная – от 35–40 тыс. сомов ($435–500), трехкомнатная – от 45 тыс. сомов ($560) и выше», – рассказал о новых ценах риелтор бишкекского агентства недвижимости Нурбек. По его словам, квартиры уходят за 20 минут.
«При этом разговоры о том, что россияне готовы платить сколько угодно, – неправда. Они также ищут квартиры подешевле. Цены поднимают арендодатели, которые пытаются заработать на ситуации. Из-за этого нередки случаи, когда несколько россиян кооперируются и снимают трехкомнатную квартиру», – комментирует он.
В Кыргызстане оживился и рынок купли-продажи жилья – отмечается рост продаж квартир на 20–30%. «Это происходит также за счет граждан РФ, которые готовы купить здесь жилье», – комментирует риелтор из Бишкека. Напомним, если в Казахстане жилье может приобрести только иностранец, у которого есть вид на жительство в республике, то в Кыргызстане покупка квартиры доступна любому иностранцу.
Прогнозировать, когда ситуация на рынке недвижимости успокоится, кыргызстанский риелтор не берется. «По контрактам мы видим, что россияне снимают квартиры на длительный срок, шесть месяцев – один год. То есть, скорее всего, на протяжении всего этого периода цены на аренду будут оставаться достаточно высокими», – говорит он.
В Узбекистане, судя по загруженности отелей и достаточному количеству предложений на рынке недвижимости, наплыв россиян не такой существенный, как в Казахстане. По данным Министерства туризма и культурного наследия РУз, число проживающих в местах размещения (отели, хостелы и т. д.) россиян за 1–27 сентября чуть превышает 9 тыс. человек. Это около половины от общего числа зарубежных постояльцев. И примерно таким же расклад был в августе.
Замдиректора агентства недвижимости «Золотые Ворота» Юрий Юлдашев рассказал, что на данный момент на рынке не наблюдается нехватки предложений по аренде. Средний чек за двухкомнатную квартиру в Ташкенте может составлять $300–350 в месяц. «Цены изменились в сторону повышения месяцев пять назад. Если раньше можно было найти варианты за $250–300, то сейчас диапазон цен сдвинулся вверх. Произошло это в основном не из-за переезжающих россиян, а из-за студентов, которые начали прибывать в столицу для поступления в вузы», – сообщил Юлдашев.
Хотя, отмечает он, некоторые собственники действительно пытаются завышать цены, аргументируя свои действия ростом спроса со стороны россиян. Но рынок вверх подтолкнут скорее не переехавшие из РФ, а инфляция, которая влияет на стоимость аренды жилья, полагает Юрий Юлдашев. В то же время в Тelegram-группе «Релокейшн-Аренда», посвященной поиску арендного жилья в РУз, меньше чем за неделю добавилось несколько сотен участников. Судя по сообщениям в ней, российские граждане рассчитывают тратить на аренду в основном от $300 до $700.
Журналист «Курсива» пообщался с одним из участников чата по релокации (назовем его Николаем, собственное имя он предпочел скрыть). Николай, являясь офицером в запасе, улетел в РУз 25 сентября, чтобы избежать мобилизации. Пассажирами рейса, рассказывает собеседник, были в основном мужчины из России. По словам Николая, он уже пробовал переехать в Грузию после 24 февраля. Остаться там не получилось – из-за высокого спроса аренда жилья очень сильно подорожала, плюс были сложности с открытием банковских карт. Узбекистан – это попытка номер два. «Я не разделяю целей этой войны и не хочу в ней участвовать. Мой выбор пал на Узбекистан, так как IT-компания, в которой я работаю, планирует расширяться и может выйти на рынок республики. Руководство организации обещало поддержать в случае переезда в Узбекистан. Я продолжаю работать на компанию в РФ удаленно»,– прокомментировал он.
Плюсы переезда
Движение специалистов в сторону Центральной Азии уже учитывают институты развития при прогнозе роста ВВП. Например, ЕБРР пересмотрел свой сценарий по увеличению экономики Центральной Азии в сторону повышения. По мнению экспертов банка, в 2022 году экономика этих государств увеличится на 4,3%, а в 2023-м – на 4,8%, следует из доклада «Региональные экономические перспективы».
В исследовании перечислены плюсы, которые получают страны региона от сложившейся геополитической ситуации. «Многие государства Центральной Азии выигрывают от того, что российские домохозяйства стремятся получить в этих странах международные платежные карты и разместить там свои валютные сбережения. Тысячи русскоговорящих (из Беларуси, России и Украины) переезжают и переводят свой бизнес в Центральную Азию, пользуясь преимуществами специальных экономических зон, таких как ИТ-парк Узбекистана, созданный для привлечения «цифровых кочевников» и экспортеров ИТ-услуг», – отмечается в пресс-релизе ЕБРР.
Рублевый вал
В Казахстан снова потекла российская валюта – вместе с россиянами, покидающими свою страну из-за объявленной мобилизации. Основной поток въезжающих попадает в РК через автомобильные пункты пропуска, где часть обменников работает круглосуточно. «Обменные пункты, расположенные в пунктах пропуска, могут работать 24/7, так же как и обменные пункты, расположенные на вокзалах, в аэропортах и казино. Но таковых мало, в основном они находятся за пределами пунктов пропуска и могут работать только с 09:00 до 20:00 в связи с установленным Нацбанком режимом», – прокомментировал глава Ассоциации обменных пунктов Казахстана Арчин Галимбаев.
Он отметил, что, поскольку все пункты пропуска работают в круглосуточном режиме, «в ночное время на так называемую «помощь» приходят «черные менялы», в числе которых очень много мошенников: «Черные менялы» предлагают гражданам РФ курс на 20–30% ниже рыночного». Арчин Галимбаев сообщил, что из-за большого предложения наличных рублей курс покупки рубля обменными пунктами несколько ниже, чем обычно, но, по его данным, дефицита наличных тенге нет.
Опрошенные «Курсивом» представители банков сообщили, что пока не наблюдают существенных изменений объемов по операциям с наличными рублями.
Но в целом рост миграции россиян создает предпосылки для увеличения рублевой массы, отметила и. о. председателя правления Евразийского банка Ляззат Сатиева. Она добавила, что ограничения на вывоз рублей в Российскую Федерацию негативно сказываются на финансовой системе Казахстана, так как рубли оседают на счетах и не используются в экономике нашей страны. «Поэтому, если вывоз наличных рублей из Казахстана все-таки станет возможен, это будет хорошей поддержкой банковскому сектору», – резюмировала Сатиева.
В Jusan Bank также считают, что по мере поступления и накопления наличных рублей в кассах банков им необходимо предоставить разрешения на вывоз рублей в РФ. Напомним, что сейчас в республике действуют ограничения на вывоз наличной валюты в эквиваленте $10 тыс. Казахстанские банки получили возможность вывезти накопленные за весну и начало лета рубли только благодаря постановлению правительства, которое разрешило вывоз с 1 июля до 31 августа 2022 года.
В подготовке материала принимали участие Татьяна Николаева, Александра Василькова и Ольга Фоминских
