Рынок ипотечного жилья в Узбекистане стоит на пороге больших перемен. Смогут ли они переломить ситуацию с доступностью жилищного кредитования? Что делает для этого Компания по рефинансированию ипотеки? Об этом Kursiv Uzbekistan поговорил с генеральным исполнительным директором Компании Муроджоном Фармановым.
Между инфляцией и традицией
Цены на жилье за последние пять лет выросли на 80%, а средние ставки по ипотеке — на 4,6 процентных пункта, с 22,4% до 27% годовых. Доступность ипотечного жилья для большинства узбекистанцев снижается, констатирует эксперт.
Ситуация усугубляется высокой инфляцией и растущими затратами банков.
«Ставки по ипотеке определяются не только государственными программами, но и банками, которые закладывают свои риски и стоимость привлеченных средств. Когда инфляция высокая и ликвидность на рынке ограничена, банки привлекают средства дорого, увеличивая процентные ставки», — объясняет Муроджон Фарманов.
В других странах люди в таких условиях делают выбор в пользу аренды. Так обстоит дело, например, в Японии, где съемное жилье рассматривается как долгосрочное решение, особенно среди молодежи.
Но в Узбекистане владеть собственным домом или квартирой — это традиция, а аренда воспринимается как временный вариант.
«У нас все еще считается, что только собственное жилье дает уверенность в завтрашнем дне. Люди готовы брать многолетние кредиты, лишь бы владеть недвижимостью, даже если выплаты становятся неподъемными», — говорит он.
Получается, что ипотека в Узбекистане, которая должна была облегчить покупку жилья, ложится на плечи заещиков неподъемным грузом .
«Сегодня заемщик, взявший ипотеку на 20 лет, за первые три — четыре года выплатит больше процентов, чем стоимости самого жилья», — подчеркивает эксперт.
Утром квартиры, вечером деньги
Ипотечный рынок Узбекистана готовится к серьезным изменениям, которые затронут как механизмы кредитования, так и сами финансовые инструменты, говорит Муроджон Фарманов.
В Узбекистане будет внедрена система эскроу-счетов. Вместо передачи денег застройщику напрямую, средства будут храниться в банке и перечисляться только после завершения строительства. Это значительно повысит безопасность сделок и защитит интересы клиентов.
Как объясняет Фарманов, ранее покупатели вносили оплату застройщику напрямую, что создавало определенные риски. Если объект не был достроен, средства клиентов могли оказаться потраченными без возможности их возврата.
Введение эскроу-счетов позволит исключить подобные случаи. Ведь теперь сумма останется на специальном банковском счете до момента сдачи жилья в эксплуатацию.
Такой механизм широко применяется в Европе и США. Его внедрение в Узбекистане должно повысить доверие к строительному сектору.
Заложить и оцифровать
Еще одно важное изменение — внедрение электронных закладных, которые упростят операции с ипотекой и увеличат ликвидность рынка. Если раньше ипотечный договор существовал в бумажном виде, то теперь он станет полноценным цифровым активом, который можно передавать и продавать.
Эксперт отмечает, что электронные закладные будут храниться в центральном депозитарии, что ускорит процесс привлечения инвестиций банками.
Это позволит финансовым учреждениям быстрее продавать ипотечные кредиты инвесторам, высвобождая средства для новых займов.
В долгосрочной перспективе такая мера должна повысить ликвидность рынка и сделать ипотеку более доступной.
Плыви, ставка, плыви
Сейчас все ипотечные кредиты оформляются по фиксированным ставкам. В будущем может появиться вариант плавающих процентных ставок, привязанных к рыночным условиям.
«В странах с развитой экономикой часто используются плавающие ставки. Это может быть выгодно заемщикам, когда ставки снижаются, но несет риски при их росте. Пока что в Узбекистане высокий уровень инфляции, и переход на такие ставки будет рискованным, но со временем это может стать реальностью», — говорит Фарманов.
Фиксированные ставки дают заемщику стабильность, позволяя точно рассчитывать свои платежи на годы вперед. Но в долгосрочной перспективе появление альтернативных вариантов неизбежно.
Квартиры — фрилансерам
Сегодня банки крайне неохотно одобряют жилищные кредиты фрилансерам, самозанятым и тем, кто не может подтвердить доход официально.
Компания по рефинансированию ипотеки работает над созданием механизма ипотечных гарантий, которая позволит банкам кредитовать заемщиков с недокументированными, но подтвержденными доходами.
Такие программы обеспечат банкам защиту от убытков и повысят их заинтересованность в выдаче ипотечных кредитов более широкому кругу заемщиков.
Сейчас программы находятся на этапе тестирования, и, как уточнил Фарманов, вскоре ожидается их полноценный запуск.
Что делает государство
Правительство и финансовый сектор работают над созданием национальной стратегии жилищного финансирования, которая определит долгосрочное направление развития ипотечного рынка.
«До 1 августа 2025 года мы должны разработать долгосрочную стратегию, которая обеспечит стабильность рынка и сделает жилье доступнее для разных групп населения», — говорит эксперт.
По мнению Фарманова, государство в ближайшие годы пересмотрит формат своего участия в механизмах жилищного строительства. Государственные ипотечные программы сосредоточатся исключительно на поддержке уязвимых слоев населения, а коммерческое кредитование будет передано частным банкам.
Государственные ресурсы, которые выделяются банкам для рефинансирования ипотеки, перераспределят с акцентом на долгосрочные кредиты и снижение процентных ставок.
Кроме того, акцент будет сделан на поддержке альтернативных форм финансирования (аренда с выкупом, социальное жилье) и внедрение новых ипотечных продуктов для разных категорий заемщиков.
Тенденции рынка
В ближайшие годы рынок ипотеки в Узбекистане продолжит трансформироваться, однако значительных изменений в доступности жилья в краткосрочной перспективе ожидать не стоит, предупреждает Муроджон Фарманов.
Он подчеркивает, что основное влияние на рынок оказывает экономическая ситуация в стране.
«Если инфляция замедлится, ключевая ставка снизится, а доходы людей вырастут, ипотека в Узбекистане станет доступнее. Но без этих факторов даже самые лучшие программы не дадут желаемого эффекта», — считает эксперт.
Чем больше игроков на рынке, тем лучше для заемщиков. Конкурентная борьба за клиента будет стимулировать появление гибких ипотечных програм и снижение ставок.
«Мы ожидаем, что в ближайшие годы на рынке появятся новые банки, которые будут предлагать ипотеку с разными условиями, в том числе с увеличенными сроками кредитования», — отмечает Фарманов.
С введением стандартов энергоэффективности ожидается рост интереса к кредитам на жилье с низким уровнем энергопотребления.
Эксперт также отмечает изменение структуры спроса на рынке жилья. Молодежь и новые заемщики все чаще рассматривают альтернативные формы жилья, включая аренду. Однако покупка недвижимости в кредит останется доминирующей моделью.
Чем занимается Компания по рефинансированию ипотеки
По словам Муроджона Фарманова, Компания по рефинансированию ипотеки помогает банкам находить ресурсы для ипотечного кредитования. В 2024 году объем рефинансируемых кредитов составил 4,3 трлн сумов. Это привело к росту ипотечного кредитования, но не снизило процентные ставки.
«Мы взаимодействуем с банками, рефинансируя сформированные ими ипотечные портфели. На конец 2024 года общий объем рефинансированных ипотечных кредитов превысил 4 трлн сумов, что позволило увеличить количество доступных кредитов и улучшить условия для заемщиков. Однако проблема в том, что ставки по ипотеке растут быстрее, чем доходы населения», — рассказывает эксперт.
Квоты на ипотеку для женщин
Помимо рефинасирования ипотечных кредитов Компания поддерживает жилищное кредитование для женщин. С 2020 года было установлено требование рефинансировать не менее 30% ипотечных кредитов для женщин. В 2024 году этот показатель увеличился до 35%.
«Компания как квазигосударственная организация продвигает интересы женщин в секторе путём рефинансирования ипотечных портфелей коммерческих банков, фиксируя минимальную квоту для женщин в ипотеке», — отмечает Фарманов.
По его мнению, это не означает, что женщины сталкиваются с дискриминацией в ипотечном кредитовании.
«Банки не разделяют заемщиков на мужчин и женщин, они смотрят только на платежеспособность. Если у заемщицы стабильный доход, ипотеку ей одобрят на тех же условиях, что и мужчине. Но если дохода недостаточно, нужен созаемщик — и это не имеет отношения к полу», — объясняет эксперт.
Зеленая ипотека в Узбекистане
Еще одно важное направление работы Компании — это стимулирование экологичного жилья. В 2024 году Компания выпустила первые в Узбекистане зеленые облигации на 50 млрд сумов. Средства направляются на финансирование энергоэффективного ремонта жилья.
«Мы запустили интерактивную платформу, где заемщики могут рассчитать потенциальную экономию на коммунальных платежах за счет установки энергосберегающих окон, утепления домов или замены старых систем отопления. Однако проблема в том, что многие до сих пор не видят в этом выгоды», — поясняет Фарманов.
Эксперт связывает это с тем, что до недавнего времени тарифы на электричество и отопление были искусственно заниженными. Поэтому люди просто не задумывались об энергосбережении. С ростом тарифов интерес к зеленой ипотеке начинает проявляться, но массового перехода пока нет.
