Глава РФБ «Тошкент» рассказал, как ипотечные облигации изменят рынки жилья и капитала

8 июля 2026 года на Республиканской фондовой бирже «Тошкент» состоялась первая в истории Узбекистана сделка по размещению ипотечных облигаций на 40,56 млрд сумов. Эмитентом выступило ООО «UMRC SPV», открыв пилотный проект объемом 200 млрд сумов в рамках указа президента № УП-26. О том, как работает механизм секьюритизации, почему первая сделка прошла в контролируемой песочнице и станут ли такие бумаги доступны физическим лицам, в интервью Kursiv Uzbekistan рассказал врио председателя правления биржи Файзулла Ташов.

— Файзулла Муратович, расскажите, что такое ипотечные облигации и почему этот инструмент появился на рынке Узбекистана именно сейчас.

— Если объяснить простыми словами, ипотечные облигации — это ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Финансовая организация объединяет выданные ипотечные кредиты в единый пул и выпускает под это обеспечение облигации, которые приобретают инвесторы.

Такой механизм называется секьюритизацией. Он позволяет превратить долгосрочные ипотечные кредиты в рыночный финансовый инструмент. В результате банки и ипотечные организации быстрее возвращают средства в оборот и могут направлять их на выдачу новых кредитов, а инвесторы получают долгосрочный инструмент с прогнозируемым доходом.

Появление ипотечных облигаций в Узбекистане стало одним из практических результатов реализации указа президента Республики Узбекистан от 21 февраля 2025 года № УП–26 «О дополнительных мерах по дальнейшему развитию рынков жилья и ипотеки». Документ заложил правовую основу для внедрения механизма секьюритизации, создания специальной инфраструктуры рынка и реализации пилотного выпуска ипотечных облигаций.

В соответствии с указом предусмотрен пилотный выпуск ипотечных облигаций на общую сумму 200 млрд сумов, обеспеченных пулом ипотечных кредитов пяти коммерческих банков — АО «Узнацбанк», АО «Асакабанк», АКБ «Узпромстройбанк», АК «Халк банки» и АКБ «Агробанк» — с их размещением и обращением через Республиканскую фондовую биржу «Тошкент». Уже 8 июля 2026 года состоялась первая сделка по размещению ипотечных облигаций на 40,56 млрд сумов посредством закрытой подписки с участием АКБ «Халк банки».

Фактически это не просто новый вид ценных бумаг, а внедрение в Узбекистане современного международного механизма привлечения долгосрочного капитала для развития ипотечного рынка и дальнейшего роста рынка капитала.

— Первая сделка на 40,56 млрд сумов прошла в формате закрытой подписки с участием Халк банки. Почему для старта выбран именно закрытый формат и планируется ли в рамках пилота выход на открытый рынок?

— Закрытый формат размещения был предусмотрен указом президента Республики Узбекистан № УП–26 в рамках реализации пилотного проекта по внедрению механизма секьюритизации. Документом установлено, что первый выпуск ипотечных облигаций на общую сумму 200 млрд сумов размещается среди пяти коммерческих банков, каждому из которых определен объем по 40 млрд сумов.

Такой подход позволяет в контролируемых условиях протестировать новый финансовый инструмент, отработать все этапы его выпуска, обращения и расчетов, а также сформировать практику его применения в рамках специального правового режима «Регуляторная песочница».

Что касается выхода на открытый рынок, то дальнейшее развитие механизма будет зависеть от результатов пилотного проекта, а также от решений эмитента и уполномоченных государственных органов. С нашей стороны Республиканская фондовая биржа «Тошкент» готова обеспечить необходимую инфраструктуру для размещения и обращения ипотечных облигаций в соответствии с решениями эмитента и требованиями действующего законодательства.

— Пришлось ли бирже модернизировать свои торговые или учетные системы, чтобы запустить обращение бумаг через структуру SPV?

— Запуск обращения ипотечных облигаций через структуру SPV не потребовал существенной модернизации торговой или учетной инфраструктуры биржи. Вместе с тем перед размещением первого выпуска совместно с Центральным депозитарием были проведены комплексные тестирования всех процессов, связанных с размещением, учетом и обращением ценных бумаг через SPV.

По итогам тестирования были внесены лишь минимальные технические корректировки, необходимые для обеспечения бесперебойной работы всех процедур. В результате первая сделка по размещению ипотечных облигаций была успешно проведена в штатном режиме, что подтвердило готовность биржевой инфраструктуры к обращению таких инструментов.

— Кто главный целевой инвестор для этих облигаций? Станет ли этот инструмент в будущем доступен розничным инвесторам?

— Целевая аудитория каждого выпуска определяется непосредственно эмитентом с учетом условий эмиссии и инвестиционной стратегии. Биржа в свою очередь обеспечивает инфраструктуру для размещения и обращения ценных бумаг.

Что касается первых ипотечных облигаций, то пилотный выпуск ориентирован прежде всего на институциональных инвесторов, поскольку именно они обладают необходимыми ресурсами и опытом для участия в подобных проектах.

Вместе с тем по мере развития рынка секьюритизации и появления новых выпусков возможность участия более широкого круга инвесторов, включая физических лиц, не исключается. Это будет зависеть от параметров конкретных выпусков и решений эмитентов в соответствии с требованиями законодательства.

— Главная боль многих долговых инструментов в регионе — слабая ликвидность на вторичном рынке. Как биржа планирует стимулировать вторичные торги ипотечными облигациями? Будут ли привлекаться маркетмейкеры?

— Развитие вторичного рынка является одним из ключевых условий успешного обращения в том числе новых долговых инструментов. Именно поэтому в настоящее время рассматривается механизм привлечения маркетмейкеров для ипотечных облигаций, а также облигаций, номинированных в иностранной валюте.

Их участие позволит поддерживать ликвидность, обеспечивать наличие двусторонних котировок и способствовать формированию справедливых рыночных цен. Данная практика широко применяется на развитых фондовых рынках и помогает повысить интерес инвесторов к новым финансовым инструментам.

По мере того как инструменты будут дольше обращаться на рынке и инвесторы начнут им больше доверять, их ликвидность будет расти сама по себе. В результате со временем необходимость в дополнительной поддержке со стороны маркетмейкеров будет снижаться.

— Мировая история помнит риски, связанные с ипотечными бумагами. Каковы механизмы контроля качества базового пула кредитов на РФБ «Тошкент»? Как инвестор может быть уверен в надежности обеспечения?

— Любые инвестиции связаны с определенным уровнем риска, и ипотечные облигации не являются исключением. При этом надежность данного инструмента обеспечивается многоуровневой системой контроля.

С нашей стороны РФБ «Тошкент» проводит проверку эмитента и соответствия выпуска требованиям, установленным для допуска ценных бумаг к обращению на бирже. Вместе с тем качество обеспечения определяется не биржей, а качеством сформированного пула ипотечных кредитов, а также процедурами оценки, предусмотренными законодательством.

Ключевую роль здесь играет качество отбора ипотечных заемщиков, формирование надежного пула ипотечных кредитов и независимая оценка выпуска рейтинговыми агентствами. Именно совокупность этих факторов позволяет инвесторам объективно оценивать уровень надежности ипотечных облигаций и принять взвешенное инвестиционное решение.

— Пилотный выпуск рассчитан на 200 млрд сумов. Как быстро, по вашим прогнозам, рынок готов поглотить оставшийся объем? И как этот запуск в перспективе повлияет на строительный сектор и стоимость ипотеки для граждан?

— Мы видим высокий интерес к ипотечным облигациям со стороны институциональных инвесторов, что свидетельствует о востребованности нового инструмента на рынке. Важно отметить, что выпуск ипотечных облигаций — это не разовая сделка, а часть последовательной реализации указа президента Республики Узбекистан № УП–26 «О дополнительных мерах по дальнейшему развитию рынков жилья и ипотеки», направленного на развитие рынка жилья и ипотеки. Пилотный выпуск позволит оценить эффективность нового механизма и станет основой для дальнейшего развития рынка секьюритизации.

В долгосрочной перспективе ипотечные облигации позволят банкам и специализированным финансовым организациям быстрее привлекать долгосрочное финансирование и направлять высвобожденные средства на выдачу новых ипотечных кредитов. Это будет способствовать развитию рынка жилья и строительного сектора. При этом стоимость ипотечных кредитов для граждан по-прежнему будет определяться макроэкономическими условиями, стоимостью фондирования и общей ситуацией на финансовом рынке.