Жить, работать, отдыхать: как Ташкент переходит на mixed-use

Ташкент стремительно трансформируется, и ключевую роль в этих изменениях играет недвижимость. На рынке недвижимости Ташкента появился термин «многофункциональные комплексы» (МФК). Этот термин обозначает тип застройки, которая, как правило, может включать в себя различные виды использования пространств: базовые, такие как жильё, розничная торговля и офисы, а также опциональные — развлекательные пространства, гостиницы, медицинские и образовательные учреждения. Конфигурация объекта зависит от его местоположения, уровня конкуренции в окружении, размера участка и его назначения, а также востребованности на рынке в целом.

Однако для многих людей, не связанных с рынком недвижимости, концепция МФК нередко вызывает путаницу и остается туманной. Многие думают, что это просто здание, где нижние этажи отведены под коммерцию, а верхние — под жилые помещения. Согласно определению справочника от ULI (Urban Land Institute) многофункциональные (mixed-use) комплексы включают в себя три и более значимые доходные функции (торговые зоны, бизнес-центры, апартаменты, гостиницы, развлекательные и досуговые пространства, фитнес-клубы другие сегменты), являющиеся взаимоподдерживающими, т.е. обеспечивают более эффективное использование объекта. Такой формат недвижимости генерирует доход от различных сегментов в составе одного проекта.

Существует два подхода к проектированию и планированию проектов МФК: вертикальный и горизонтальный. При вертикальном планировании различные сегменты объединяются внутри одного здания по вертикали (например, на нижних этажах торговые и офисные пространства, а на верхних жилые). Такие проекты преимущественно строятся в центральных частях города, где наблюдается дефицит земельных участков, а цена при этом высокая. При горизонтальном планировании все компоненты проекта (жилье, офисы, торговые помещения и т. д.) размещаются на большой территории, но в рамках единого проекта с общей внутренней инфраструктурой и благоустройством.

По своему расположению многофункциональные комплексы чаще всего востребованы в центральных и деловых районах города. Это обусловлено высокой концентрацией трафика, наличием целевых аудиторий и удобной транспортной доступностью, что делает такие объекты более привлекательными по сравнению со спальными районами.

От Бостона до Ташкента

Впервые объекты подобного строительства в мире появились в 19-м веке. Одним из первых примеров можно выделить Quincy Market в Бостоне (США), построенный в 1824 году и представлявший собой пространство для торговли и проведения встреч. В западных странах многофункциональные комплексы прошли несколько этапов развития: от базовых решений до уникальных концепций, которые не только отвечают потребностям и трендам рынка, но и задают новые стандарты.

До недавнего времени рынок недвижимости Ташкента не был знаком с концепцией современного многофункционального комплекса. В качестве ключевых примеров в столице можно привести проекты: Nest One, Piramit, Modera Towers, Лот №3 в кластере Ташкент-Сити, Infinity и др. Однако говорить об уверенной тенденции в строительстве таких комплексов еще рано, пока такие форматы реализуются в городе в виде отдельных примеров. Площадь данных комплексов существенно различается — от 50 тыс. кв. м до масштабных и заявленных девелопером 400 тыс. кв. м. Все зависит от состава и наполнения проекта и параметров участка, на котором он располагается.

Ключевые МФК в Ташкенте, янв. 2025 г.

Изменения потребительских привычек

Сегодня покупатели жилья предъявляют новые требования: растет тренд и спрос на автоматизацию и сверхбыструю доставку товаров от ритейлеров, а также запрос на локальные магазины и услуги, расположенные в шаговой доступности. Например, для поколения миллениалов и зумеров шаговая доступность услуг, автоматизация доставки и оплаты становятся приоритетнее, чем традиционные форматы ритейла. Отпадает необходимость поездки в магазин для запланированных покупок. Пандемия 2020 года повлияла также на формат работы: удаленная работа стала такой же частью повседневной жизни офисного сотрудника, как и работа в стенах здания. Такие тенденции способствуют созданию привлекательных и многогранных пространств, особенно там, где приоритет отдается офисным помещениям, минимизируя время на перемещение.

Согласно исследованию 2023 Community and Transportation Preference Survey, проведенному Национальной ассоциацией риэлторов (NAR) в США, примерно шесть из десяти жителей в крупных городах готовы платить больше за дом в районе с развитой инфраструктурой в пешеходной доступности. Существует даже прямая связь между поколением и готовностью переплачивать за удобство и скорость доступа. Среди тех, кто считает это важным фактором, примерно 90% представителей поколений Z и миллениалов. Они заявляют, что готовы платить больше за жилье в пешеходно-доступной локации к инфраструктуре, а треть из них готовы платить значительно больше. Согласно аналогичному исследованию, проведенному в 2019 году, число респондентов, посещающих фитнес-центры, оздоровительные и медицинские учреждения в локациях mixed-use девелопмента выросло на 36%.

МФК как новый стандарт комфорта

Одним из ключевых преимуществ многофункциональных комплексов, на первый взгляд, считается удобство и быстрый доступ к сервисам и услугам в шаговой доступности. Для городских жителей многофункциональные комплексы предоставляют возможность пользоваться услугами в пределах одного объекта, что актуально в районах с недостаточно развитой коммерческой инфраструктурой.

Для девелопера строительство МФК становится способом диверсификации рисков, связанных с продажей площадей разного формата. Однако успех такой стратегии зависит от концепции проекта, его конкурентных преимуществ и правильного ценообразования. При грамотном проектировании и профессиональном управлении каждый сегмент в составе МФК может усиливать доходность соседних сегментов, создавая синергетический эффект.

С этим согласен Евгений Гриханов, директор управляющей компании CMWP, которая обеспечивает управление и эксплуатацию знакового МФК Nest One  — известного, как самый высокий жилой комплекс в Узбекистане. «МФК сравним с экосистемами, где резиденты могут получать доступ к услугам и сервисам вне зависимости от погодных условий, не выходя на улицу. Успешным примером реализации подобного подхода в Центральной Азии является Абу-Даби Плаза в Астане — масштабный проект из пяти зданий общей площадью более 500 тысяч кв.м. В Ташкенте интересным примером можно считать офисно-торговый комплекс в Ташкент-Сити (лот №3), включающий крупнейший торговый центр Узбекистана, а также офисные и гостиничные башни. При условии создания продуманной инфраструктуры со стороны собственника или инвесторов этот МФК способен стать младшим аналогом концепции Москва-Сити, где резиденты могут перемещаться между объектами, не покидая их. В условиях локального климата многофункциональные комплексы могут быть особенно востребованы, так как они позволяют удовлетворять повседневные потребности людей в пределах территории объекта. Для тех, кто проводит в офисе более 8 часов в день, 5 дней в неделю, такое размещение становится крайне удобным». Однако, по мнению Евгения Гриханова, одной из самых сложных задач остаётся поддержание единой концепции объекта. «Это связано с тем, что продажа площадей различным собственникам затрудняет удержание целостности концепции и усложняет предоставление резидентам необходимого уровня услуг в нужном объёме и качестве, снижая тем самым привлекательность комплекса».

На решении этой непростой задачи сказывается ограниченный доступ девелоперов к проектному финансированию и высокая стоимость привлечения средств через коммерческие банки. Основной проблемой, по мнению Гриханова, является отсутствие институциональных инвесторов, которые могли бы обеспечить долгосрочную стабильность концепции, в то время как девелоперы часто стремятся максимально быстро продать площади и выйти из проекта.

Рынок подобных объектов в Узбекистане находится в начальной стадии развития, и, можно сказать, тестирует концепции, наиболее подходящие для нужд и потребностей местных резидентов. С увеличением объема и количества иностранных инвестиций и международных компаний спрос на такие объекты будет расти. Это может быть связано как с особенностями корпоративной культуры, так и с высокими стандартами и требованиями размещения сотрудников.

Темная сторона МФК. Риски, ошибки и пути решения

Несмотря на преимущества многофункциональных комплексов, застройщики нередко сталкиваются с рядом сложностей. Уже на примере некоторых реализованных объектов в Ташкенте можно выделить последствия недостаточно продуманных решений:

— Избыточный объем коммерческих площадей привел к высокой доле вакантных (свободных) лотов в некоторых проектах, снижающих экономическую эффективность.

— Продажа инфраструктурных и коммерческих площадей в разные руки привела к тому, что резиденты сталкиваются с хаотичным набором арендаторов разного качества или однообразного формата.

— Отсутствие единой системы ценообразования арендных ставок делают объект менее конкурентоспособным.

— Отсутствие профессиональной управляющей компании приводит к отсутствию должного контроля за качеством эксплуатации объекта, ухудшает его функциональность и восприятие среди резидентов.

При проектировании многофункциональных комплексов с жилой составляющей важным фактором успешного функционирования является грамотное зонирование и разделение потоков людей. Жители, покупатели торговых зон, офисные сотрудники и другие посетители должны иметь отдельные маршруты и доступы, соответствующие функциям в комплексе. Это конечно увеличивает себестоимость строительства из-за необходимости организации дополнительных входных групп, лифтов, зон ресепшен и лобби. В крупных проектах горизонтального типа строительство МФК может осуществляться поэтапно, с поочередным вводом в эксплуатацию отдельных сегментов комплекса. Например, жилые кварталы могут быть введены в эксплуатацию первыми, тогда как другие сегменты (бизнес или торговый центр) находятся на стадии строительства. Успешная реализация проекта в таких случаях зависит от точной оценки рыночного потенциала каждого сегмента, что позволит получать доход с уже завершенных объектов еще до окончания строительства всего объема проекта.

Немаловажным фактором является высокая стоимость содержания и обслуживания МФК. Различные функции в составе проекта требуют применения различных планировочных решений, специализированного наполнения и значительных трудовых затрат для поддержания их исправного функционирования. Более того, различные сегменты внутри комплекса (жилые, коммерческие, офисные или развлекательные) могут различаться в методах управления. Поэтому девелоперу важно еще до ввода объекта в эксплуатацию привлечь профессиональную управляющую команду и профильных операторов. Важно заранее определить зоны ответственности, порядок эксплуатации, согласовать взаимодействие между всеми участниками управления.

Ключи к успеху: как спроектировать коммерческую зону в МФК

Коммерческая инфраструктура выступает не только дополнительным источником прибыли для девелопера, но и влияет на имидж проекта и его привлекательность. Покупатель готов платить премию за уникальную ценность в виде комфортной среды и разнообразных сервисов и услуг в шаговой доступности. Размер и количество коммерческих (торговых) площадей определяется индивидуально для каждого проекта, так как единого стандарта, который бы регламентировал их долю в составе жилого комплекса, не существует. Этот показатель варьируется в зависимости от масштаба и расположения проекта, целевой аудитории и позиционирования на рынке. Например, в премиальных проектах характерно наличие бутиков и ресторанов высокого класса, тогда как в массовом сегменте акцент смещается на супермаркеты, аптеки и базовые услуги. В крупных многофункциональных жилых комплексах доля коммерческой инфраструктуры может составлять и 10%, тогда как в точечной застройке этот показатель редко превышает 5% от общей жилой площади.

Например, коммерческие зоны, расположенные на первых этажах, должны быть спроектированы с учетом потребностей потенциальных арендаторов и их бизнеса. Это включает оптимальные размеры помещений, шаг колонн, наличие панорамных окон, удобные подъездные пути и другие характеристики, которые обеспечат высокую функциональность и привлекательность лотов. Ошибки, допущенные на этапе проектирования могут привести к трудностям при эксплуатации, исправить которые будет либо слишком дорого, либо вовсе невозможно. В последствии такие недочеты могут негативно сказаться на арендаторах: снизится оборачиваемость и посещаемость, а значит и доходность купленных помещений для инвесторов. Например, для размещения крупного супермаркета необходимо заранее предусмотреть просторный и правильной планировки торговый зал с минимальным количеством колонн, удобный паркинг и скрытую зону для разгрузки товаров. Для кафе или ресторана важно создать привлекательное пространство с панорамным остеклением и просматриваемостью, наличием необходимых технических мощностей для размещения оборудования и удобной террасы.

Цель девелопера — создание объекта недвижимости, его реализация и извлечение прибыли. Конечно, продажа многофункционального комплекса по частям возможна, но крайне нежелательна. Новый собственник проданных площадей может изменить их назначение, а это отразится на восприятии всего объекта резидентами. Например, вместо обещанного ресторана высокой кухни или качественного супермаркета на видном месте может появиться магазин сантехники или пункт выдачи интернет-заказов. Лучший продукт получится там, где девелопер сохранит в контроль, оставляя в собственности ключевые инфраструктурные площади, например торговые галереи и сервисные зоны, обеспечивая соответствие заявленной концепции. Такой подход позволит избежать ситуации, когда вместо качественного ритейла или кафе появляются неуместные магазины и сомнительные услуги.

По мнению управляющего МФК Nest One Евгения Гриханова, в случае если девелопер принимает решение распродать все площади комплекса различным собственникам, поддержание концепции и управление объектом становится задачей управляющей компании. Именно она играет ключевую роль в поддержании первоначального замысла и эффективном управлении операционными процессами, вне зависимости от того, остаётся ли объект в собственности девелопера или продаётся частями. На данный момент в Ташкенте сохраняется высокий спрос на такие проекты, который объясняется не только доступной ценой на стадии начальных продаж, но и интересом к комплексам, предлагающим уникальную концепцию и широкий набор инфраструктуры.

Тем не менее, распродажа подобных объектов частями сопряжена с трудностями в поддержании заявленного качества и концепции. Резиденты часто выражают разочарование, когда обещанные услуги, такие как кафе, фитнес-залы или зоны отдыха, открываются с задержкой или вовсе отсутствуют. Это подчёркивает необходимость тщательного планирования и профессионального управления для сохранения интереса к объекту и его привлекательности. Однако не может не радовать тот факт, что на рынке Узбекистана застройщики постепенно начинают осознавать, что продажа помещений может нести риски для сохранения концепции, и что совместная работа с профессиональной управляющей компанией позволит максимально её сохранить.

Определение концепции проекта невозможно без маркетингового анализа окружения. Такой анализ позволяет выявить потребности будущих резидентов, спрогнозировать спрос и создать конкурентоспособный проект. Как мы говорили ранее, проекты МФК могут включать в себя широкий набор видов использования пространств, однако не все сегменты в проектах при их наличии будут равнозначны, приоритет будет отдан тем функциям, которые обладают наибольшим потенциалом в каждом конкретном случае. Как правило, основным критерием успеха для девелопера проекта является доход, однако те функции, которые принесут максимальную выгоду сейчас, не обязательно будут оставаться наиболее прибыльными в будущем. Важно учитывать состояние рынка и текущие тенденции сразу в нескольких сегментах одновременно: жилом, офисном, торговом, а в некоторых случаях анализ охватывает и гостиничный сегмент, входящий в состав проекта. Такой анализ позволит ответить на важные вопросы, влияющие на успех проекта: уровень арендных ставок в локации, востребованность и профиль арендаторов, оптимальная комбинация функций и в целом насколько будет реалистично создание выбранной концепции с учетом существующей и будущей конкуренции.

Когда речь заходит о целевых аудиториях для таких проектов, их можно условно разделить на две группы: внутренних и внешних. Внутренние — это, например, жильцы, сотрудники офисов и постояльцы отелей. А вот внешние аудитории включают работников офисов в окрестностях, местных жителей, туристов и гостей города. Каждая из этих групп пользователей имеет свои уникальные особенности поведения. Например, они могут отличаться по частоте посещений, объему трат, а также по выбору и использованию определенных услуг и сервисов, которые соответствуют их целям и потребностям.

Для того, чтобы успешно определить возможности и сформировать правильную стратегию эти гипотезы должны быть количественно оценены, проанализированы, подтверждены или опровергнуты. Таким образом, грамотно разработанная концепция объекта и его последующее профессиональное управление способствуют успешному выводу объекта на рынок, повышая его конкурентоспособность. Независимо от масштаба и набора функций внутри каждый подобный проект должен иметь четко определенные и измеримые критерии, которые обеспечат его будущий успех. Такие объекты, несомненно, будут иметь преимущество.