У квадратного метра в Ташкенте нет одной цены
Когда в новости появляется фраза «медианная цена кв. м в Ташкенте», возникает ощущение, что это одна величина, которую кто-то просто измерил. Это не так. Сегодня у нее как минимум три разных значения.
Мы сводим объявления о продаже квартир с трех площадок —OLX, Realting.uz и Joymee. На конец августа медиана по одному каталогу составила $1 561 за кв. м по второму — $1 387, по третьему — $1 343.
Разрыв между крайними значениями 16%. Это не разница между районами и не движение рынка: все три цифры сняты в один день. Причина не в том, что кто-то считает неправильно. Каталоги просто содержат разное: где-то выше доля новостроек, где-то больше объявлений агентств, где-то иной набор районов. Медиана честно описывает то, что лежит в базе, а лежит везде свое.
Отсюда первая ловушка. Если свод собран из нескольких источников и один из них дает основную массу записей, общая цифра повторит именно его.
В нашей базе 85191 запись о продаже квартир в Ташкенте, и 66 243 из них пришли с одной площадки. Значит «общая медиана» — это, по сути, медиана крупнейшего каталога, а не рынка.
Вторая ловушка — считать записи объектами. Одна и та же квартира стоит на трех площадках сразу, и межплатформенной дедупликации в стране пока нет ни у кого, включая нас.
Практический вывод для всех, кто пользуется рыночными цифрами. У числа должен быть паспорт: что именно посчитано — предложение или сделки; по какой выборке; какова доля каждого источника; какова точность модели, если число модельное (у нашей районной модели медианная ошибка около 18%). Без этого цифру нельзя сравнивать даже с ней же самой месяцем позже.
Мы публикуем разбивку по площадкам рядом с общей цифрой и считаем правильным, чтобы того же требовали от любого источника данных о рынке. От нас в том числе.
