Жизненный цикл зданий: цена решений в строительстве

Современное строительство стремительно ускоряется. Бросая взгляд в прошлое, невозможно не отметить, насколько выросли темпы возведения объектов — от жилых домов до промышленных зданий. Это происходит благодаря развитию новых строительных материалов, активному внедрению механизации и более интегрированным проектным циклам, включая формат параллельного проектирования (fast-track), при котором проектирование и строительство ведутся одновременно, а решения выпускаются поэтапно.

Все эти изменения направлены на сокращение сроков реализации проектов и оптимизацию процессов. Однако здесь возникает один из парадоксов: сама по себе скорость не снижает качество, но повышает риск ошибок, которые напрямую влияют на будущую эксплуатацию зданий. Об этом рассказывает главный инженер CMWP   Uzbekistan Валентин Кругликов. 

Эксплуатация начинается на этапе проектирования

Главное противоречие современных проектов заключается в том, что чем быстрее идет строительство, тем чаще решения принимаются не полностью, а «по ходу». В результате часть проектных решений корректируется уже на стадии реализации, а вопросы эксплуатации отходят на второй план.
 
 На этапе строительства формируется не только сам объект, но и его долгосрочная экономическая эффективность: т.е. какой доход он будет приносить и как быстро окупится. Несмотря на это, основной фокус часто делается на снижении капитальных затрат (CapEx), тогда как операционные расходы (OpEx), к огорчению, сильно недооцениваются.
 
При этом именно OpEx во многом определяет реальную стоимость владения. Например, строительство склада класса «А» стоит от $650 до $1200 за 1 м. кв., тогда как эксплуатация — $10–20 за 1 м. кв. в год. На горизонте 10–15 лет эксплуатационные расходы могут сравняться со стоимостью строительства — в этом кроется ирония: экономия на старте, может обернуться сопоставимыми затратами в будущем.
 
Вот типичные случаи проектных решений, которые напрямую влияют на этот баланс:

• Логистика клининга: в многоэтажных офисах часто забывают разместить технические помещения на каждом этаже. Если они только на первом, персонал тратит время на дорогу вместо уборки, а собственнику приходится нанимать больше людей.
•  Организация безопасности: непродуманная логистика потоков и отсутствие зон отдыха для охраны приводят к росту численности персонала и снижению имиджа здания.  
•  Отсутствие заложенной на этапе проектирования автоматизации и необходимой инфраструктуры.

Внедрение систем управления зданием (BMS) увеличивает в моменте CapEx, но снижает OpEx. BMS [Building Management System] — это «умная» система, которая автоматически контролирует и управляет освещением, вентиляцией, охлаждением отоплением и т.д. в общем всем инженерным оборудованием здания как единое целое.

Без таких решений количество технического персонала может вырасти в два–три раза. Это, как ни странно, один из парадоксов: более дорогое решение на старте часто оказываются дешевле в долгосрочной перспективе.

Таким образом, именно на этапе проектирования закладывается, будет ли объект эффективным активом или источником постоянных расходов и головной боли собственника и арендатора.

Переход к профессиональному управлению

Эксплуатация долгое время оставалась вне фокуса девелоперов, однако сегодня становится очевидно, что именно она формирует основную часть затрат: до 70–80% бюджета приходится на персонал и обслуживание инженерных систем.

При этом выбранная модель эксплуатации — собственная команда или внешняя управляющая компания — напрямую влияет на уровень этих расходов. Например, содержание узкопрофильных специалистов в штате одного объекта часто экономически неэффективно, тогда как их централизованное использование позволяет снизить нагрузку на бюджет.

Таким образом, подход к управлению должен закладываться еще на этапе проектирования, поскольку именно он во многом определяет будущую экономику объекта.

Выводы

Экономика здания формируется задолго до ввода в эксплуатацию. CapEx и OpEx — взаимосвязанные показатели, а решения на этапе проектирования определяют их баланс на годы вперед.
 
Современный девелопмент понимает, что подход: «построить и передать» — устаревает, а стратегия долгосрочного владения — наоборот, превращает объект в управляемый и экономически устойчивый актив. В его основе — учет эксплуатации с самого начала и профессиональное управление объектом.
 
Помимо этого, по итогу можно предложить такие практические советы профессионалам отрасли:

• Интегрировать службу управление объектом на стадии проектирования.
• Привлекать специалистов по эксплуатации и управлению еще на раннем этапе, чтобы все технические и планировочные решения сразу оценивались через понимание будущих расходов.
•  Оценивать проекты через полный жизненный цикл объекта капитальные и эксплуатационные расходы.
• Принимать решения не по принципу минимальной стоимости строительства, а на основе совокупной стоимости владения зданием 15 лет и более.
• Учитывать модель управления объектом заранее на этапе концепции, проектирования и реализации. Сразу определять формат эксплуатации здания.