Murodjon Farmanov: «Odamlar ko‘chmas mulkka ega bo‘lish uchun ko‘p yillik kredit olishga tayyor»
O‘zbekistonda ipoteka uy-joy bozori katta o‘zgarishlar arafasida. Ushbu o‘zgarishlar uy-joy kreditlarini aholiga yanada qulayroq qilishga yordam beradimi? Bu jarayonda O‘zbekiston ipotekani qayta moliyalashtirish kompaniyasi qanday rol o‘ynamoqda? Bu haqda Kursiv Uzbekistan kompaniya bosh ijrochi direktori Murodjon Farmanov bilan suhbatlashdi.
Inflyatsiya va an’analar
Oxirgi besh yil ichida uy-joy narxlari 80 foizga oshdi, o‘rtacha ipoteka stavkalari esa 4,6 foiz punktga, yillik 22,4 foizdan 27 foizga oshdi. Ekspertning ta’kidlashicha, aksariyat o‘zbekistonliklar uchun ipoteka orqali uy-joy sotib olish imkoniyati tobora kamaymoqda.
Vaziyat yuqori inflyatsiya va banklar uchun xarajatlarning o‘sishi bilan og‘irlashmoqda.
«Ipoteka stavkalari nafaqat davlat dasturlari, balki banklar tomonidan ham belgilanadi. Banklar o‘z xavf-xatarlarini va jalb qilingan mablag‘lar qiymatini inobatga oladi. Inflyatsiya yuqori va bozor likvidligi cheklangan bo‘lsa, banklar mablag‘larni qimmat narxda jalb qiladi va natijada foiz stavkalari oshadi», – deb tushuntirdi Murodjon Farmanov.
Boshqa mamlakatlarda bunday sharoitda odamlar ijaraga olishni tanlashadi. Bu, masalan, Yaponiyada ijara uy-joy uzoq muddatli yechim sifatida qaraladi, ayniqsa, yoshlar orasida. Ammo O‘zbekistonda o‘z uyi yoki kvartirasiga ega bo‘lish an’anaga aylangan, ijara esa vaqtinchalik variant sifatida qabul qilinadi.
«Biz hali ham faqat shaxsiy uy-joy kelajakka ishonch bag’ishlashiga ishonamiz. Odamlar ko’chmas mulkka egalik qilish uchun ko‘p yillik kredit olishga tayyor, to‘lovlar hatto og‘ir yuk bo‘lsa ham», – deydi u.
Demak, uy-joy sotib olishni osonlashtirish uchun joriy etilgan ipoteka O‘zbekistonda aksincha, qarz oluvchilar zimmasiga og‘ir yuk bo‘lib tushmoqda.
«Bugungi kunda 20 yillik ipoteka olgan qarz oluvchi dastlabki uch-to‘rt yil ichida uy-joyning asl qiymatidan ko‘ra ko‘proq foiz to‘laydi», – deya ta’kidlaydi ekspert.
Eskrou tizimi
O‘zbekiston ipoteka bozori jiddiy o‘zgarishlarga tayyorlanmoqda, bu ham kreditlash mexanizmlariga, ham moliyaviy vositalarning o‘ziga ta’sir qiladi, deydi Murodjon Farmanov.
O‘zbekistonda eskrou hisoblar tizimi joriy etiladi. Endilikda mablag‘lar quruvchiga to‘g‘ridan-to‘g‘ri o‘tkazilmay, bankda saqlanadi va faqat qurilish yakunlangandan so‘ng to‘lanadi. Bu esa bitimlarning xavfsizligini sezilarli darajada oshirib, mijozlarning manfaatlarini himoya qiladi.
Farmanov tushuntirganidek, ilgari xaridorlar quruvchiga to‘g‘ridan-to‘g‘ri to‘lashdi, bu esa ma’lum xavflarni keltirib chiqardi. Agar loyiha to‘liq yakunlanmasa, mijozlarning mablag‘lari sarflanib ketishi va ularni qaytarish imkonsiz bo‘lishi mumkin edi.
Eskrou hisoblarining joriy etilishi bunday holatlarga barham beradi. Axir endi bu mablag‘ uy-joy foydalanishga topshirilgunga qadar maxsus bank hisobvarag‘ida qoladi.
Ushbu mexanizm Yevropa va AQShda keng qo‘llaniladi. Uning O‘zbekistonda amalga oshirilishi qurilish sohasiga ishonchni oshirishi kerak.
Garovga qo‘yish va raqamlash
Yana bir muhim o‘zgarish – elektron garov hujjatlarini joriy etish bo‘lib, bu ipoteka operatsiyalarini soddalashtiradi va bozor likvidligini oshiradi. Ilgari ipoteka shartnomasi qog‘oz shaklida tuzilgan bo‘lsa, endilikda u to‘liq raqamli aktivga aylanishi, uni o‘tkazish va sotish mumkin bo‘ladi.
Ekspertning qayd etishicha, elektron garov hujjatlari markaziy depozitariyda saqlanadi, bu esa banklar tomonidan investitsiyalarni jalb qilish jarayonini tezlashtiradi.
Bu moliya institutlariga ipoteka kreditlarini investorlarga tezroq sotish, yangi kreditlar uchun mablag‘larni bo‘shatish imkonini beradi.
Uzoq muddatli istiqbolda bunday chora bozor likvidligini oshirishi va ipoteka kreditlarini yanada qulayroq qilishi kerak.
O‘zgaruvchan foiz stavkalari
Hozirgi vaqtda barcha ipoteka kreditlari belgilangan stavkalar bo’yicha beriladi. Kelajakda bozor sharoitlari bilan bog‘liq o‘zgaruvchan foiz stavkalari varianti paydo bo‘lishi mumkin.
«Iqtisodiyot rivojlangan davlatlar ko‘pincha o‘zgaruvchan stavkalardan foydalanadilar. Bu stavkalar tushganda qarz oluvchilarga foyda keltirishi mumkin, lekin ular ko‘tarilganda xavf tug‘diradi. Hozircha O‘zbekistonda inflyatsiya darajasi yuqori, bunday ko‘rsatkichlarga o‘tish xavfli bo‘ladi, ammo vaqt o‘tishi bilan bu haqiqatga aylanishi mumkin», – deydi Farmanov.
Qattiq belgilangan stavkalar esa qarz oluvchilarga barqarorlik beradi, ular yillar davomida to‘lovlarini aniq rejalashtira oladi. Biroq uzoq muddatda muqobil variantlarning paydo bo‘lishi muqarrar.
Frilanserlar uchun kvartiralar
Bugungi kunda banklar frilanserlar, o‘zini o‘zi band qilgan shaxslar hamda daromadini rasmiy tasdiqlay olmaydigan fuqarolarga uy-joy kreditlarini tasdiqlashni juda istamaydilar.
Ipotekani qayta moliyalash kompaniyasi banklarga hujjatsiz, ammo tasdiqlangan daromadlari bo’lgan qarz oluvchilarga kredit berish imkonini beradigan ipoteka kafolati mexanizmini yaratish ustida ishlamoqda.
Bunday dasturlar banklarni zarar xavfidan himoya qiladi va ipoteka kreditlarini yanada kengroq mijozlar doirasiga taqdim etishga undaydi.
Hozirda dasturlar sinov bosqichida va Farmanovning aniqlik kiritishicha, tez orada toʻliq ishga tushirilishi kutilmoqda.
Davlat qanday yo‘l tutadi
Hukumat va moliya sektori ipoteka bozorining uzoq muddatli yo‘nalishini belgilab beruvchi milliy uy-joy qurilishini moliyalashtirish strategiyasini yaratish ustida ishlamoqda.
«2025-yilning 1-avgustiga qadar biz bozor barqarorligini taʼminlaydigan va aholining turli guruhlari uchun uy-joylarni arzonroq qilish imkonini beruvchi uzoq muddatli strategiyani ishlab chiqishimiz kerak», – deydi ekspert.
Farmanovning soʻzlariga koʻra, davlat yaqin yillarda uy-joy qurilishi mexanizmlarida ishtirok etish formatini qayta koʻrib chiqadi. Davlat ipoteka dasturlari faqat ijtimoiy himoyaga muhtoj qatlamlarni qo‘llab-quvvatlashga qaratilgan bo‘lib, tijorat kreditlari xususiy banklarga o‘tkaziladi.
Ipoteka kreditlarini qayta moliyalashtirish uchun banklarga ajratilgan davlat resurslari uzoq muddatli kreditlar va past foiz stavkalariga e’tibor qaratgan holda qayta taqsimlanadi.
Bundan tashqari, moliyalashtirishning muqobil shakllarini (sotib olish uchun ijaraga berish, ijtimoiy uy-joy) qo‘llab-quvvatlash va turli toifadagi qarz oluvchilar uchun yangi ipoteka mahsulotlarini joriy etishga e’tibor qaratiladi.
Bozor tendensiyalari
Kelgusi yillarda O‘zbekistonda ipoteka bozori o‘zgarishlarda davom etadi, biroq uy-joy sotib olish imkoniyati bo‘yicha sezilarli o‘zgarishlarni qisqa muddatda kutmaslik kerak, deya ogohlantiradi Murodjon Farmanov.
Uning ta’kidlashicha, bozorga asosiy ta’sir mamlakatdagi iqtisodiy vaziyatdir.
«Agar inflyatsiya sekinlashsa, asosiy stavka pasaysa va aholi daromadlari oshsa, O‘zbekistonda ipoteka kreditlari yanada qulay bo‘ladi. Ammo bu omillarsiz eng yaxshi dasturlar ham kerakli samarani bermaydi», – deb hisoblaydi ekspert.
Bozorda ishtirokchilar qancha ko‘p bo‘lsa, qarz oluvchilar uchun shuncha foydali bo‘ladi. Mijozlar uchun raqobat ipoteka bo‘yicha yanada moslashuvchan dasturlar paydo bo‘lishiga va foiz stavkalarining pasayishiga turtki beradi.
«Yaqin yillarda bozorga yangi banklar kirib kelishini kutmoqdamiz. Ular turli shartlar, jumladan, uzoqroq muddatli ipoteka kreditlarini taklif qiladi», – deya ta’kidlaydi Farmanov.
Energiya samaradorligi standartlari joriy etilishi bilan kam energiya sarflaydigan uy-joylar uchun kreditlarga qiziqish ortishi kutilmoqda.
Ekspertning qayd etishicha, uy-joy bozorida talab tuzilmasi o‘zgarib bormoqda. Yangi qarz oluvchilar, ayniqsa, yoshlar an’anaviy uy-joy xarididan tashqari, ijara kabi muqobil variantlarni ham ko‘rib chiqmoqda. Shunga qaramay, ko‘chmas mulkni kredit asosida sotib olish yaqin kelajakda ham asosiy model bo‘lib qolishi kutilmoqda.
Ipotekani qayta moliyalashtirish kompaniyasi nima qiladi
Murodjon Farmanovning aytishicha, Ipotekani qayta moliyalashtirish kompaniyasi banklarga ipoteka krediti berish uchun resurslar topishda yordam beradi. 2024-yilda qayta moliyalashtirilgan kreditlar hajmi 4,3 trillion so‘mni tashkil etdi. Bu ipoteka kreditlarining ko’payishiga olib keldi, lekin foiz stavkalarini kamaytirmadi.
«Biz banklar bilan hamkorlik qilamiz, ular shakllantirgan ipoteka portfellarini qayta moliyalashtiramiz. 2024-yil yakuniga ko‘ra, qayta moliyalashtirilgan ipoteka kreditlarining umumiy hajmi 4 trillion so‘mdan oshdi, bu esa mavjud kreditlar sonini ko‘paytirish va qarz oluvchilar uchun shart-sharoitlarni yaxshilash imkonini berdi. Biroq muammo shundaki, ipoteka stavkalari uy xo‘jaliklari daromadidan tezroq o‘sib bormoqda», – deydi ekspert.
Ayollar uchun ipoteka kvotalari
Ipoteka kreditlarini qayta moliyalashdan tashqari, kompaniya ayollar uchun uy-joy kreditini qo’llab-quvvatlaydi. 2020-yildan boshlab ayollar uchun ipoteka kreditlarining kamida 30 foizini qayta moliyalashtirish talabi mavjud edi. 2024-yilda bu ko‘rsatkich 35 foizga oshgan.
“Kompaniya davlatga aloqador tashkilot sifatida tijorat banklarining ipoteka portfellarini qayta moliyalashtirish, ipoteka kreditlarida ayollar uchun minimal kvota belgilash orqali ayollar manfaatlarini ilgari surmoqda», — dedi Farmanov.
Uning fikricha, bu ayollar ipoteka kreditlashda diskriminatsiyaga duch kelishlarini anglatmaydi.
“Banklar qarz oluvchilarni erkaklar va ayollarga ajratmaydi, ular faqat to‘lov qobiliyatiga qaraydi. Agar qarz oluvchi barqaror daromadga ega bo’lsa, u erkak bilan bir xil shartlarda ipoteka uchun tasdiqlanadi. Ammo agar daromad etarli bo’lmasa, sizga sherik qarz oluvchi kerak va bu jinsga hech qanday aloqasi yo’q, – deya tushuntiradi ekspert.
O’zbekistonda yashil ipoteka
Kompaniyaning yana bir muhim yo‘nalishi – ekologik uy-joylarni rivojlantirishni rag‘batlantirish. 2024-yilda kompaniya O‘zbekistonda birinchi marta 50 milliard so‘mlik «yashil» obligatsiyalar chiqarib, mablag’lar energiya tejamkor uylarni ta’mirlashni moliyalashtirish uchun sarflanadi.
«Biz interaktiv platformani ishga tushirdik, u orqali qarz oluvchilar energiya tejamkor derazalar o‘rnatish, uylarni yaxshiroq issiqlik bilan ta’minlash yoki eski isitish tizimlarini yangilash orqali kommunal to‘lovlarni qanchalik kamaytirish mumkinligini hisoblab chiqishlari mumkin. Ammo muammo shundaki, ko‘pchilik hali ham bunday sarmoyaning foydasini anglab yetmayapti», – deya tushuntiradi Farmanov.
Ekspert bu holatni elektr energiyasi va isitish tariflari yaqindagina sun’iy ravishda past darajada ushlab kelingani bilan izohlaydi. Shu bois odamlar energiya tejash zarurati haqida jiddiy o‘ylamagan. Tariflar oshgani sayin «yashil» ipotekaga qiziqish ortib bormoqda, biroq u hali ommaviy tus olgani yo‘q.
