Maklerlar davri tugadimi? Yangi qonun köchmas mulk bozorini qanday özgartiradi

Özbekistonda köçmas mulk oldi-sotdisi va ijara bozorida norasmiy vositaçilar, soxta e’lonlar hamda işonçsiz ma’lumotlar bilan boğliq muammolar mavjud. 2026-yil 7-avgustda qabul qilingan yangi «Rieltorlik faoliyati töğrisida»gi Qonun joriy yil 8-noyabrdan kuçga kiradi. Hujjatga muvofiq, köçmas mulk böyiça agentlar alohida maqomga ega böladi, Yagona reyestr şakllantiriladi va multilisting tizimini joriy etiş nazarda tutiladi.

Uşbu özgarişlar oddiy xaridor va ijaraçilarga qanday ta’sir qiladi? Endilikda maklerlar qanday işlaydi? Soxta e’lonlar va köçmas mulk narxlari bilan boğliq muammolarni bartaraf etiş mumkinmi? Bu savollarga Davlat aktivlarini boşqariş agentligi direktorining boş mutaxassisi Mirjamol Mirkamolov Kursiv Uzbekistanga javob berdi.

Rieltorlik bozoridagi asosiy muammo — şaffoflik va işonç yetişmasligi

— Mirjamol Miryakuboviç, bugun Özbekiston rieltorlik bozorida norasmiy vositaçilar, soxta va takroriy e’lonlar köp uçraydi. Agentlik nuqtayi nazaridan, eng jiddiy muammo nimada va u bozor rivojiga qanday ta’sir qilmoqda?

— Bugungi kunda rieltorlik bozoridagi eng dolzarb muammolardan biri – xizmat körsatişda qonuniylik, şaffoflik va işonçlilikning yetarli darajada ta’minlanmagani. Xususan, tegişli malaka sertifikatiga ega bölmagan şaxslarning rieltorlik xizmatlarini körsatişi, köçmas mulk obyektlari haqida notöğri yoki takroriy e’lonlarning joylaştirilişi hamda iste’molçilarning işonçli va tekşirilgan ma’lumotlardan foydalaniş imkoniyati çeklangani bozorning tizimli rivojlanişiga salbiy ta’sir körsatmoqda. Bu holatlar fuqarolarning mulkiy huquqlari va qonuniy manfaatlariga zarar yetkazişi, firibgarlik xavfini oşirişi, bitimlar tuzişda huquqiy noaniqliklarni yuzaga keltirişı mumkin. Natijada odamlarning rieltorlik xizmatlariga işonçi pasayadi.

Bundan taşqari, qonuniy faoliyat yuritayotgan rieltorlik taşkilotlari va mutaxassislar uçun teng raqobat şaroitlari buziladi. Bu esa bozorning professional rivojlanişini çeklaydi. Yangi qonunning asosiy ahamiyati rieltorlik faoliyatining huquqiy asoslarini takomillaştiriş, sohada professional faoliyat yuritiş talablarini belgilaş, xizmatlar körsatişda mas’uliyatni kuçaytiriş hamda iste’molçilarning huquqlarini himoya qiliş mexanizmlarini rivojlantirişdan iborat. Şu yönalişda Yagona reyestrni joriy etiş ham muhim ahamiyatga ega. Fuqarolar uşbu tizim orqali qonuniy işlayotgan rieltorlar va rieltorlik taşkilotlari haqida ma’lumot oliş imkoniyatiga ega böladi.

Asosiy maqsad faqat norasmiy vositaçilarni çeklaş yoki soxta e’lonlarga qarşi kuraşiş emas. Muhim vazifa – köçmas mulk bozorida işonçli axborot muhitini şakllantiriş, halol raqobatni qöllab-quvvatlaş va fuqarolarning bitimlarni xavfsiz hamda qonuniy amalga oşirişı uçun şaroit yaratiş.

Yangi qonun maklerlarni «soyadan» çiqarişga qaratilgan

— 2010-yilda qabul qilingan qonun bozorning qaysi muammolarini hal qila olmadi? Yangi qonun qanday tizimli özgarişlarni nazarda tutadi?

— 2010-yilda qabul qilingan «Rieltorlik faoliyati töğrisida»gi Qonun tez rivojlanayotgan köçmas mulk bozorining zamonaviy talablarini töliq qamrab olmagan. Jumladan, rieltorlik faoliyatini «soyadan» çiqariş, sohadagi yaşirin amaliyotlarni qisqartiriş, köçmas mulk bozorini raqamlaştiriş va rieltorlik xizmatlarini «yagona darça» tamoyili asosida körsatiş uçun zarur huquqiy mexanizmlar belgilanmagan edi.

Şuningdek, rieltorlik subyektlari faoliyatining şaffofligini ta’minlovçi mexanizmlar yetarli bölmagani iste’molçilar huquqlari buzilişiga şaroit yaratgan. Jinoiy faoliyatdan olingan daromadlarni legallaştiriş, terrorizm va ommaviy qirğin qurollarini tarqatişni moliyalaştirişga qarşi kuraşiş masalalari ham töliq yoritilmagan.

Yangi qonunda bir qator muhim özgarişlar nazarda tutilgan. Birinçi navbatda, rieltorlik faoliyatini amalga oşiriş huquqiga ega subyektlar qatoriga «köçmas mulk böyiça agent» toifasi kiritildi. Bu orqali norasmiy vositaçilar yakka tartibdagi tadbirkor yoki özini özi band qilgan şaxs sifatida qonuniy faoliyat yuritişi mumkin böladi. Ularga köçmas mulk bozorida axborot, maslahat va reklama xizmatlarini körsatiş huquqi beriladi. Norasmiy maklerlar faoliyatining asosiy qismi köçmas mulk reklamasi bilan boğliq bölgani sababli uşbu imkoniyat ularning qonuniy işlaşini rağbatlantiradi.

Ikkinçi muhim özgariş – rieltorlik faoliyati subyektlarining Yagona reyestrini joriy etiş. Unda rieltorlar, rieltorlik taşkilotlari, köçmas mulk böyiça agentlar va professional birlaşmalar haqida ma’lumotlar jamlanadi.

Yana bir yangilik – multilisting tizimlarini taşkil etiş. Uşbu elektron tizimlar orqali xizmatlarni «yagona darça» tamoyili asosida körsatiş, axborot almaşiş va köçmas mulk bilan boğliq hisob-kitoblarni elektron şaklda amalga oşiriş imkoniyatlari yaratiladi.

Bundan taşqari, rieltorlik xizmatlarini körsatiş tartibini belgilaydigan milliy standartlar işlab çiqiladi. Ular rieltorlarning xulq-atvori, vositaçilik xizmatlari, köçmas mulkni işonçli boşqariş va savdolarni taşkil etiş kabi yönalişlarni qamrab oladi.

Qonun bilan noqonuniy amaliyotlarning oldini olişga qaratilgan nazorat mexanizmlari ham kuçaytirilmoqda. Jumladan, rieltor yoki köçmas mulk böyiça agentga xizmat körsatiş şartnomasi doirasida öziga tegişli köçmas mulk va unga bölgan huquqlar bilan boğliq bitimlar tuziş taqiqlanadi.

Makler va rieltorning farqi nimada böladi?

— Yangi qonunda rieltor va köçmas mulk böyiça agent alohida maqomga ega böldi. Ular örtasida qanday farq bor? Oddiy makler endilikda qanday qonuniy işlaşi mumkin?

— Yangi qonunga muvofiq, rieltor – rieltorlik sohasidagi professional jamoat birlaşmasi tomonidan berilgan malaka sertifikatiga ega bölgan jismoniy şaxs. U rieltorlik taşkiloti tarkibida işlaydi va qonunçilikda belgilangan talablar asosida köçmas mulk bilan boğliq bitimlarni tuzişda vositaçilik qilişi mumkin. Şuningdek, köçmas mulk savdosini taşkil etiş, mulkni işonçli boşqariş, axborot, maslahat va reklama xizmatlarini körsatiş huquqiga ega.

Köçmas mulk böyiça agent esa yakka tartibdagi tadbirkor yoki özini özi band qilgan şaxs hisoblanadi. Uning faoliyat doirasi rieltornikiga nisbatan torroq. Agent köçmas mulk bozorida axborot, maslahat va reklama xizmatlarini körsatişi mumkin.

Muhim jihati şundaki, köçmas mulk böyiça agentdan rieltorlik malaka sertifikatiga ega böliş hamda professional jamoat birlaşmalaridan biriga a’zo böliş talab qilinmaydi. Biroq agentning faoliyati ham qonuniy talablar asosida taşkil etilişi, u haqidagi ma’lumotlar Yagona reyestrga kiritilişi lozim. Yangi tartibning maqsadi bozor iştirokçilarini asossiz çeklaş emas, balki ularning vakolatlarini aniq belgilaş, körsatilayotgan xizmatlar uçun mas’uliyatni kuçaytiriş va fuqarolar manfaatlarini himoya qilişdir. Eng muhimi, qonun maklerlarni bozor taşqarisida qoldirişga emas, balki ularning faoliyatini qonuniy asosga ötkazişga qaratilgan.

Xaridor maklerning qonuniy işlayotganini qanday tekşiradi?

— Yagona reyestr oddiy uy xaridori yoki ijaraçiga qanday himoya beradi? Fuqaro vositaçining qonuniy faoliyat yuritayotganini qanday aniqlaşi mumkin?

— Yagona reyestrning asosiy maqsadi rieltorlik bozorida oçiqlikni ta’minlaş, xizmat körsatuvçi subyektlarning qonuniy maqomini tekşiriş imkoniyatini yaratiş va iste’molçilar huquqlarini himoya qilişdir. Reyestr vakolatli davlat organi tomonidan elektron şaklda yuritiladi va undagi ma’lumotlar rasmiy veb-saytda joylaştiriladi. Oddiy xaridor yoki ijaraçi xizmatdan foydalanişdan oldin vositaçining qonuniy maqomini tekşira oladi. Bu özini rieltor yoki agent sifatida taniştirayotgan, ammo tegişli tartibda röyxatdan ötmagan şaxslarga duç keliş xavfini kamaytiradi.

Şuningdek, qonuniy işlayotgan rieltorlik taşkilotlari va köçmas mulk böyiça agentlarning javobgarligi qonunçilikda belgilanadi. Jumladan, ular fuqarolik javobgarligini suğurta qiliş böyiça talablarga rioya etişi kerak. Fuqaro öz huquqlari buzilgan taqdirda vakolatli davlat organiga, professional jamoat birlaşmalariga yoki sudga murojaat qilişi mumkin. Vositaçining qonuniy işlayotganini aniqlaş uçun, avvalo, Yagona reyestrdagi ma’lumotlarni tekşiriş tavsiya etiladi. Agar xizmat rieltorlik taşkiloti orqali körsatilayotgan bölsa, taşkilotning reyestrga kiritilgani va xizmat körsatuvçi rieltorning malaka sertifikatiga egaligini aniqlaş kerak. Mustaqil faoliyat yurituvçi köçmas mulk böyiça agent esa qonunda belgilangan tadbirkorlik maqomiga ega bölişi va reyestrga kiritilişi lozim.

Xizmatdan foydalanişda yozma şartnoma tuziş ham muhim. Unda körsatiladigan xizmatlar, tomonlarning huquq va majburiyatlari, haq tölaş tartibi hamda javobgarlik aniq belgilanişi kerak. Faqat oğzaki kelişuvga tayaniş tavsiya etilmaydi. Zarur hollarda vositaçining fuqarolik javobgarligi suğurtasi mavjudligini va u aynan qanday xizmatlarni körsatiş huquqiga ega ekanini tekşiriş kerak. Biroq yagona reyestrga kiritilganlikning özi köçmas mulkning huquqiy holati, e’londagi ma’lumotlarning töğriligi yoki bitimning mutlaq xavfsizligini kafolatlamaydi. Şu sabab xaridorlar va ijaraçilar köçmas mulkka bölgan mulk huquqini, mulkdorning vakolatlarini va bitim uçun zarur hujjatlarni ham alohida tekşirişlari lozim.

Multilisting tizimi soxta uy e’lonlarini kamaytirişı mumkin

— Multilisting Özbekiston köçmas mulk bozori uçun yangi mexanizm hisoblanadi. U şunçaki e’lonlar jamlanadigan platforma böladimi yoki soxta, takroriy va eskirgan e’lonlar muammosini ham hal qila oladimi?

— Multilisting tizimini oddiy e’lonlar platformasi sifatida emas, balki köçmas mulk bozori iştirokçilari örtasida işonçli axborot almaşinuvini ta’minlaydigan elektron tizim sifatida tuşuniş kerak. Yangi qonunning 30-moddasiga muvofiq, multilisting tizimi xususiy sektor tomonidan taşkil etiladi. U köçmas mulk obyektlari va ularga oid takliflar haqidagi ma’lumotlarni töplaş, saqlaş hamda almaşiş orqali bitimlarni amalga oşiriş imkonini beradi. Uşbu tizim rieltorlik xizmatlarini muddatli şartnomalar asosida «yagona darça» tamoyili böyiça körsatiş va real vaqt rejimida elektron şaklda işonçli axborot almaşinuvini ta’minlaşga qaratilgan.

Multilisting, birinçi navbatda, soxta e’lonlarga qarşi kuraşiş imkoniyatlarini kengaytiradi. Köçmas mulk obyektiga oid ma’lumotlarni tegişli hujjatlar asosida tekşiriş, davlat organlari va boşqa taşkilotlarning axborot tizimlari bilan belgilangan tartibda ma’lumot almaşiş işonçli axborot muhitini şakllantirişga yordam beradi.

Ikkinçidan, eskirgan ma’lumotlar muammosini kamaytirişga xizmat qiladi. Masalan, obyekt sotilgani yoki ijaraga berilgani, uning narxi yoxud taklif şartlari özgargani haqidagi ma’lumotlarni elektron şaklda öz vaqtida yangilaş imkoniyati paydo böladi. Biroq tizimning samaradorligi iştirokçilarning ma’lumotlarni öz vaqtida yangilaşi va belgilangan talablarga rioya etişiga ham boğliq.

Uçinçidan, multilisting bitimlarni amalga oşiriş jarayonini soddalaştiradi. Rieltorlik sörovlarini elektron şaklda yuboriş hamda tegişli axborotni oliş köçmas mulk bilan boğliq huquqiy ma’lumotlarni töplaş imkoniyatini yaxşilaydi.

Törtinçidan, köçmas mulk oldi-sotdisi böyiça tölovlarni multilisting tizimi orqali naqd pulsiz şaklda amalga oşiriş imkoniyatlari yaratiladi. 2025-yil 10-dekabrdagi prezident qarorida köçmas mulk oldi-sotdisida 2026-yil 1-apreldan naqd pulsiz hisob-kitoblarga ötiş tartibi belgilangan. Bunda bank va notarial organlarning axborot tizimlari örtasida elektron ma’lumot almaşinuvi közda tutilgan. Multilisting faoliyatiga qöyiladigan umumiy va maxsus talablar esa vakolatli davlat organi hamda professional jamoat birlaşmalari tomonidan işlab çiqiladigan milliy standartlarda belgilanadi.

Demak, multilisting tizimining vazifasi e’lonlarni bir joyga jamlaş bilangina çeklanmaydi. U köçmas mulk haqidagi ma’lumotlarning işonçliligini oşiriş, bitimlarni soddalaştiriş va fuqarolar uçun xavflarni kamaytirişga xizmat qilişi kerak.

Uylarning haqiqiy sotiliş narxini biliş mumkin böladimi?

— Bugungi bozorda e’londagi narx bilan uy amalda sotilgan narx örtasida sezilarli farq bölişi mumkin. Multilisting tizimi kelajakda real narxlarni körsatadigan ma’lumotlar bazasiga aylana oladimi?

— Bugungi kunda köçmas mulk bozorida e’lonlarda körsatilgan narx bilan amalda tuzilgan bitim narxi örtasida farq bölişi mumkin. E’londagi narx sotuvçining taklifini ifodalaydi. Bitim narxi esa xaridor va sotuvçi örtasida kelişilgan yakuniy qiymatni aks ettiradi. Şu sabab bozorning haqiqiy holatini tahlil qilişda faqat e’lonlarda körsatilgan narxlarga tayaniş yetarli emas.

Yangi qonunning 30-moddasiga muvofiq, multilisting tizimi köçmas mulk bozoriga oid ma’lumotlar va takliflarni töplaş, saqlaş hamda almaşiş orqali bitimlarni amalga oşiriş imkonini beradigan elektron axborot tizimidir. Kelgusida uşbu tizim real bozor narxlarini tahlil qiliş uçun muhim axborot manbaiga aylanişi mumkin. Xususan, unda e’lonlardagi taklif narxlari bilan bir qatorda amalda tuzilgan bitimlar böyiça yakuniy narxlar haqidagi ma’lumotlardan ham qonuniy asosda foydalaniş imkoniyatlari yaratilişi mumkin.

Natijada multilisting tizimini nafaqat köçmas mulk e’lonlari va takliflarini jamlaydigan, balki bozor holatini tahlil qilişga xizmat qiladigan axborot infratuzilmasi sifatida rivojlantiriş mumkin. Bu xaridorlar va sotuvçilarga narxlar haqida asosliroq tasavvur hosil qiliş, rieltorlarga professional tahlilni takomillaştiriş, davlat organlariga esa köçmas mulk bozoridagi tendensiyalarni çuqurroq örganiş imkonini beradi.

Yangi tartibdan fuqarolar qanday natija kutişi mumkin?

— Yangi qonun va multilisting tizimi işga tuşgaç, oddiy fuqaro, eng avvalo, qanday özgarişni sezişi kerak? Agentlik birinçi yil davomida qanday amaliy natijalarni kutmoqda?

— Oddiy fuqaro uçun eng muhim özgariş şundan iboratki, köçmas mulkni sotib oliş, sotiş yoki ijaraga oliş jarayonida xizmat körsatuvçi vositaçining huquqiy maqomini tekşiriş, xizmat şartlari bilan oldindan tanişiş va köçmas mulk obyektlari haqida işonçliroq ma’lumotlardan foydalaniş imkoniyatlari kengayadi. Yagona reyestr orqali fuqaro rieltorlik taşkiloti yoki köçmas mulk böyiça agentning qonuniy maqomini aniqlaşi mumkin böladi. Bu norasmiy vositaçilar bilan boğliq xavflarni kamaytiradi va fuqarolarga ongli tanlov qilişda yordam beradi.

Multilisting tizimi esa köçmas mulk obyektlari haqidagi ma’lumotlarni yagona axborot muhitida jamlaş hamda bozor iştirokçilari örtasida elektron axborot almaşinuvini rivojlantirişga xizmat qiladi. Agentlikning birinçi yildagi asosiy vazifasi yangi qonun talablarini samarali joriy etiş, rieltorlik bozorining şaffofligini oşiriş va fuqarolarning huquqiy himoyasini kuçaytirişdan iborat.

Birinçi navbatda, Yagona reyestrni şakllantiriş orqali qonuniy faoliyat yuritayotgan rieltorlar va köçmas mulk böyiça agentlar töğrisidagi ma’lumotlarning oçiqligini ta’minlaş rejalaştirilgan. Bu fuqarolarga xizmat körsatuvçi vositaçining huquqiy maqomini tekşiriş imkonini yaratadi. Şuningdek, norasmiy faoliyatni qisqartiriş va bozor iştirokçilarining qonuniy talablarga rioya etişini rağbatlantirişga xizmat qiladi.

Yangi mexanizmlarning amaliy samarasi esa ularning qanday joriy etilişi, reyestrdagi ma’lumotlarning oçiqligi hamda bozor iştirokçilarining yangi talablarga qançalik rioya qilişiga boğliq böladi.