Toshkentda kvartira ijaraga olish endi oddiy vazifa emas. Narxlar hududlarga qarab ikki-uch baravargacha farq qiladi, e’lonlarning katta qismi maklerlar orqali o‘tadi, ba’zilari esa umuman haqiqiy emas. Shu bilan birga ijarachilar komissiyadan qochish uchun uy egasini to‘g‘ridan-to‘g‘ri izlashga, uy egalari esa ishonchli mijoz topish uchun aynan maklerlarga murojaat qilishga moyil. Vaziyatni yaxshiroq tushunish uchun Kursiv Uzbekistan ijarachi, uy egasi va makler bilan alohida suhbatlashib, ularning tajribasini o‘rgandi.
Mundarija
- Toshkentda ijara narxlari qanday shakllanmoqda
- Ijarachining tajribasi: makler, komissiya, muammoli xonadon
- Uy egasi nima uchun rieltorga ishonadi
- Makler nuqtai nazaridan: bozorning yashirin qirralari
- Uchta manfaat, bitta bozor
Toshkentda ijara narxlari qanday shakllanmoqda
Vazirlar Mahkamasi huzuridagi Makroiqtisodiy va hududiy tadqiqotlar instituti (IMRS)ning 2026-yil may oyi tahliliga ko‘ra, Toshkentda uy-joy ijarasining umumiy median narxi $550 darajasida saqlanib qoldi — bu ko‘rsatkich aprel oyidagiga teng, biroq 2025-yil may oyiga nisbatan 10 foizga yuqori.
Shu bilan birga ijara e’lonlari soni sezilarli qisqargan: agar yanvar-mart oylarida oyiga o‘rtacha 22,6 ming e’lon joylashtirilgan bo‘lsa, aprelda bu ko‘rsatkich 22,8 mingtani tashkil etgan, may oyida esa 18,1 mingtagacha — deyarli 21 foizga — tushib ketgan.
Taklif hajmi bo‘yicha Mirzo Ulug‘bek tumani yetakchilik qilmoqda: barcha e’lonlarning 16,9 foizi shu hududga to‘g‘ri keladi. Undan keyin Mirobod (12,9%) va Yunusobod (12,6%) turibdi. Uch tuman jami taklifning 42,4 foizini qamrab oladi.
Narx bo‘yicha esa manzara boshqacha: eng yuqori ijara narxlari aynan Mirobod, Shayxontohur va Yakkasaroyda shakllangan. Xona soni bo‘yicha eng qimmat va eng arzon hududlar orasidagi farq quyidagicha:
| Tuman | 1 xonali | 2 xonali | 3 xonali | 4+ xonali |
|---|---|---|---|---|
| Mirobod | $600 | $700 | $1000 | $1150 |
| Shayxontohur | $500 | $700 | $1000 | $800 |
| Yakkasaroy | $550 | $650 | $900 | $1100 |
| Mirzo Ulug’bek | $400 | $550 | $700 | $750 |
| Yunusobod | $400 | $500 | $650 | $600 |
| Yashnobod | $400 | $500 | $550 | $600 |
| Olmazor | $350 | $480 | $550 | $500 |
| Chilonzor | $393 | $450 | $500 | $500 |
| Sergeli | $350 | $400 | $450 | $550 |
| Uchtepa | $350 | $400 | $450 | $500 |
Ya’ni 3 va 4+ xonali xonadonlarda qimmat va arzon hududlar orasidagi tafovut ikki baravardan yuqori.
Bozorning asosiy segmenti — 2 va 3 xonali xonadonlar: may oyidagi e’lonlarning 86 foizga yaqini aynan shu ikki toifaga to‘g‘ri kelgan (2 xonali — 59,6%, 3 xonali — 26%). 1 xonali xonadonlar ulushi atigi 10,9%, 4+ xonali esa 3,5%ni tashkil etadi.
Xonalar kesimida narx dinamikasi ham bir xil emas: 1 xonali xonadonlar narxi yiliga 14,3 foizga oshgan bo‘lsa, 2 va 3 xonali segmentlarda yillik o‘zgarish deyarli sezilmagan (0%), 4+ xonali xonadonlarda esa narx 20 foizga pasaygan. Bu shuni ko‘rsatadiki, talab asosan kichikroq va o‘rta segmentdagi uylarga qarab siljimoqda, yirik xonadonlarga esa talab susaymoqda.
Ijarachining tajribasi: makler, komissiya, muammoli xonadon
Raqamlar ortida odamlarning real tajribasi turadi. Ismini oshkor qilmagan bir ijarachi bir necha yil oldin oyiga bir million so‘mga ijaraga olgan xonadondagi vaziyatni eslaydi: kunduzgi ta’limda o‘qimagani sababli ijara shartnomasi tuzilmagan, xonaga esa kelishilgan uch kishi o‘rniga besh kishi joylashtirilgan.
Keyingi tajribasi ham unchalik yaxshi bo‘lmagan. U narxi arzonroq bo‘lgani uchun remonti eski xonadonga ko‘chib o‘tgan, u yerda muzlatkich va konditsioner ancha eskirgan bo‘lgan. Kir yuvish mashinasi ko‘chib o‘tgandan o‘n kun o‘tibgina olib kelilgan, u ham bir haftadan keyin ishdan chiqqan. Konditsionerni yoqishga urinishganda esa elektr avtomat butun xonadonda toqni o‘chirib qo‘yaverar edi.
«Uy egasiga ushbu muammolarni aytganimizda boshqa xonadon izlashni va uyini bo‘shatib qo‘yishni so‘ragan edi», — deydi u.
Makler bilan ishlashda esa asosiy muammo — xizmat haqi. Ijarachining so‘zlariga ko‘ra, odatda 50 foizlik komissiya so‘raladi, ba’zan 35 foizga ham kelishish mumkin.
«OLX va boshqa platformalardan ijaraga xonadon izlaganda soxta e’lonlar ko‘p uchraydi. E’lon bo‘yicha aloqaga chiqilganda pullik telegram kanallar yoki boshqa qimmatroq kvartiralarni taklif qilishadi», — deb qo‘shimcha qiladi ijarachi.
Makler ishtirokisiz uy topish yo‘llari ham bor, deydi ijarachi — asosan tanish-bilishlar orqali yoki ochiq Telegram kanallari orqali. Lekin bu yo‘llar keng tarqalgan emas.
Uy egasi nima uchun rieltorga ishonadi
Ijaraga uy beruvchi Feruza opa esa boshqacha nuqtai nazardan gapiradi. U kvartiralarini asosan rieltorlar orqali ijaraga beradi, chunki ularning topgan mijozlarini ishonchliroq deb hisoblaydi.
«Rieltorlar topgan mijozlar ishonchliroq bo‘ladi», — deydi Feruza opa.
Ijarachi tanlashda uning eng muhim mezoni — oila tarkibi. Feruza opaning fikricha, oilali mijozlar ko‘pincha mas’uliyatliroq bo‘ladi va uyda tartibsizlik kamroq bo‘ladi.
«Ijaraga berishda mijoz oilali bo‘lgani yaxshiroq, har xil noqulayliklar va tartibsizliklar bo‘lmaydi. Oilali mijoz har doim mas’uliyatli bo‘ladi har tomonlama», — deb tushuntiradi u.
Narx bo‘yicha esa u iloji boricha barqarorlikni saqlashga harakat qiladi: 2-3 yil davomida narxni oshirmaslikka intiladi, faqat umumiy bozor narxi ko‘tarilganda o‘z narxini ham moslashtiradi.
Rieltorlar bilan ishlash tajribasi haqida gapirar ekan, Feruza opa ularning ishni tez va qonun doirasida bitirib berishini afzallik sifatida ko‘rsatadi. Bozor holati haqida esa u o‘quv yili boshlanishi arafasida — ya’ni yozning oxiri va kuz boshida — uy egalariga talab ortishini kutmoqda.
Makler nuqtai nazaridan: bozorning yashirin qirralari
Bozorning uchinchi tomoni — rieltorlar vaziyatni ichkaridan ko‘radi. Ismini oshkor qilmaslikni so‘ragan makler aytishicha, ba’zi maklerlar mijozlar bazasini yig‘ish va ko‘proq odamni jalb qilish uchun amalda mavjud bo‘lmagan «feyk» e’lonlar joylashtirishadi. U o‘zi bunday usuldan foydalanmasligini, faqat qo‘lida real bo‘lgan variantlarni joylashtirishini ta’kidlaydi.
50 foizlik komissiya haqida so‘ralganda, makler bu qat’iy qoida emasligini aytadi — har bir holat mijozning moliyaviy sharoitiga qarab alohida ko‘rib chiqiladi.
«Biz har doim ham qat’iy 50 foiz xizmat haqi olavermaymiz. Har bir holatda mijozning sharoitiga qarab kelishiladi. Chunki orasida moddiy jihatdan qiynalgan mijozlar ham bo‘ladi, shuning uchun vaziyatni e’tiborga olib, komissiya narxini arzonlashtirib beramiz», — deydi makler.
Uy egasi va ijarachining rieltorni chetlab o‘tish urinishlari haqida ham u ochiq gapiradi: ijarachilar taxminiy manzildan xabar topgach, ko‘cha, mahalla fuqarolar yig‘ini (MFY) yoki qo‘shni faollari orqali uy egasining telefon raqamini topib, to‘g‘ridan-to‘g‘ri bog‘lanishga harakat qilishadi. Shu yo‘l bilan komissiya to‘lashdan qochishga urinishadi.
Eng ko‘p e’tiroz va shikoyatlar esa aynan uy egalaridan keladi, deydi makler.
«Ijarachilar uyni toza tutmaganida, mebel va jihozlarni sindirib yoki devor va gulqog‘ozlarni chizib, uyga zarar yetkazganida, uy egalari rieltorga e’tiroz bildirishlari mumkin. Ba’zida oilalarni joylashtirganimizda ham, ular uyni tartibli va toza tutmay, zarar yetkazib ketishadi va oqibatda barcha e’tiroz va norozilik rieltorga kelib tushadi», — deb tushuntiradi u.
Uchta manfaat, bitta bozor
Toshkent ijara bozorida uchta manfaat kesishadi: ijarachi arzonroq va ishonchli uy, uy egasi barqaror va mas’uliyatli mijoz, rieltor esa o‘z komissiyasini izlaydi. Rasmiy statistika median narxning barqaror qolganini ko‘rsatsa-da, hududlar va xonalar kesimidagi tafovut kattaligicha qolmoqda — ayniqsa yirik xonadonlarda ikki baravardan ortiq farq kuzatilmoqda. Shu bilan birga bozorning norasmiy qatlamida soxta e’lonlar, komissiyadan qochish, shartnomasiz ijara kabi holatlarda muammolar hamon saqlanib qolmoqda.
Avvalroq Kursiv nashri O‘zbekistonda rieltorlik faoliyati qonun bilan tartibga solingani haqida xabar bergan edi.
